Entenda sobre seguros no financiamento imobiliário

 Os seguros no financiamento imobiliário, oferecidos pelos bancos e pelas seguradoras, têm como intuito proteger o consumidor e seus bens de eventuais contratempos no futuro. Para entender melhor, o seguro auto tem como objetivo preparar seu titular financeiramente para sinistros envolvendo seu carro e terceiros, dependendo das coberturas escolhidas. É claro que ninguém espera ter que utilizá-lo, mas, caso seja necessário, é importante estar preparado.

Quando você vai fazer um  financiamento imobiliário ,  é a mesma coisa. O seguro, que é obrigatório em todas as instituições financeiras, fica embutido no valor das prestações, e serve para proteger você e sua família de eventuais contratempos que podem acontecer.

Neste post, vamos explicar quais são os seguros obrigatórios em um financiamento imobiliário e o que eles cobrem em termos de assistências e comodidades. Confira!

Por que os seguros do financiamento imobiliário são importantes para o comprador?

À primeira vista, alguns compradores podem questionar sobre o aumento do valor de suas parcelas do financiamento com a presença dos seguros imobiliários obrigatórios. Porém, considerando que o prazo para a quitação da dívida é grande, não há possibilidade de prever o que pode acontecer.

Os seguros entram nessa equação para minimizar efeitos de despesas inesperadas nesse fluxo de pagamento. Eles garantem, inclusive, que os compradores possam realizar outros investimentos, sem a preocupação de ter uma reserva específica para lidar com eventualidades do imóvel.

Além disso, é comum que alguns deles ofereçam assistências e comodidades que podem ser importantes nos primeiros anos, após a mudança para o novo endereço, como eletricistas, chaveiros e até caçamba para reformas e reparos de médio e grande porte. Ou seja, se devidamente utilizadas, tais assistências otimizam o pagamento desses seguros, fazendo com que eles realmente tenham um bom retorno de contratação.

O comprador é obrigado a ter um seguro para financiamento imobiliário?

Sim, em razão de determinação legal, é necessário que o comprador, em um contexto de financiamento imobiliário, tenha ao menos dois seguros . Uma vez que sejam apresentados na relação contratual, torna-se possível celebrar o contrato.

O Decreto Lei nº 73, de 21 de novembro de 1966, que dispõe sobre o Sistema Nacional de Seguros Privados, regula as operações de seguros e resseguros e outros assuntos, e trata sobre a obrigatoriedade do seguro. No art. 20, prevê-se que, sem prejuízo do disposto em leis especiais, são obrigatórios os seguros de responsabilidade civil do construtor de imóveis em zonas urbanas por danos a pessoas e coisas.

Sobre os tipos de seguro, o primeiro seguro que se exige é o DFI (Danos Físico ao Imóvel). Ele se destina a proteger contra eventuais danos físicos aos imóveis, relacionados à integridade física do bem, incluindo incêndios, alagamentos, destelhamento e explosões.

O segundo seguro se chama Morte ou Invalidez Permanente (MIP). Parece bastante com o seguro de vida utilizado pelos compradores. A utilidade desse seguro tem como objetivo assegurar que sobre o contratado não recaía débito em aberto, se ocorrer alguma coisa grave com o devedor.

O que é MIP?

Morte e Invalidez Permanente (MIP) é um dos seguros obrigatórios no financiamento imobiliário, desde a Lei nº 4.380/1984 e o Decreto nº 73/1966. Pode ser acionado em caso de invalidez permanente de um dos titulares do financiamento (quando existe composição de renda) ou em caso de morte. Nesses casos, o  saldo do financiamento   é integralmente quitado.

Como calcular o MIP?

A alíquota do seguro MIP é calculada com base na faixa etária do cliente. Quanto maior sua idade, maior o risco de sinistralidade. Para cada faixa etária existe uma alíquota, que é multiplicada ao saldo devedor mensalmente atualizado.

Observação: cabe ao comprador avaliar qual seguradora oferece as melhores condições. Em caso de acionamento, a parte a ser coberta também dependerá da proporcionalidade da composição de renda, se houver  aquisição do financiamento .

O que é DFI?

Danos Físicos do Imóvel (DFI) também é um seguro de contratação obrigatória, exigida pela mesma lei citada no tópico anterior. Como o nome indica, cobre eventualidades e sinistros que venham a ocorrer no imóvel financiado.

Ocorrências como incêndio, vendaval, destelhamento e inundação podem fazer parte da sua cobertura. Assim, em vez de ser um prejuízo inesperado para o titular do seguro, os estragos são pagos pela seguradora contratada.

Isso deixa tanto o proprietário quanto a instituição financeira responsável pelo financiamento assegurados. Afinal de contas, despesas inesperadas poderiam, por exemplo, comprometer o pagamento das parcelas do crédito imobiliário, acarretando atrasos, juros e até contestações jurídicas.

tenha atenção: algumas instituições relacionam ao financiamento imobiliário alguns tipos de seguros residenciais, os quais não são obrigatórios e não têm a eficácia do DFI. Portanto, o mutuário não é obrigado a contratar tal seguro, caso não seja de sua vontade.

Quais os detalhes do seguro de Danos Físicos ao Imóvel (DFI)?

Esse seguro tem por finalidade assegurar o imóvel de eventuais danos causados no período do financiamento, como mencionado anteriormente. Alguns exemplos são incêndios, alagamentos, explosões, inundação, destelhamento etc.

A indenização será igual ao valor necessário para restaurar o imóvel, deixando-o em condições idênticas às que apresentava antes do sinistro. Observação: o DFI não cobre problemas oriundos da má construção.

Como calcular o DFI?

Nesse seguro, a alíquota é multiplicada sobre o valor de mercado do imóvel, ou seja, correspondente à avaliação do bem no momento de contratação do financiamento. Essa alíquota é aplicada a todas as parcelas do financiamento, e não se altera ao longo do tempo, como no MIP.

Exemplo: supondo-se que tal seguradora tem como base uma alíquota de 0,00899%, e o cliente está adquirindo um imóvel no valor de R$300 mil, o cálculo seria:

DFI = 0,00899% × R$300.000,00 = R$26,97

Logo, o valor a ser pago mensalmente seria de R$26,97, para cobertura do prêmio do DFI.

Essas apólices passam a ter validade após a assinatura do contrato pelo comprador junto à instituição financeira, até a  quitação do financiamento imobiliário . Caso o cliente deseje efetuar uma quitação antecipada ou até uma amortização do saldo devedor, esses seguros serão retirados e/ou recalculados, de acordo com o novo saldo devedor e o prazo, se for o caso.

É válido ressaltar que esses seguros não têm franquias, e que a carência só se aplica às seguintes situações:

• em caso de morte por suicídio, a cobertura só tem validade após dois anos de a apólice do seguro entrar em vigor;
• a cobertura do seguro por morte decorrente de doenças e invalidez só tem validade se tal enfermidade tiver ocorrido após a assinatura do contrato, sem que o mutuário tenha conhecimento anterior de tal doença;
• caso o mutuário faça a aquisição do financiamento já aposentado por invalidez pelo INSS, só poderá contratar cobertura de morte.

É possível fazer um financiamento com seguro embutido?

Em geral, sim. O financiamento na modalidade de seguro embutido dentro do valor mensal das parcelas é o padrão. Ou seja, a diferenciação desses seguros precisa estar prevista, também, no contrato de concessão de crédito assinado pelo banco e pelo comprador.

Esse perfil de pagamento auxilia bastante na identificação das prestações e na administração delas, pois os valores já estão todos incluídos no pagamento que será realizado. Nessa formatação, torna-se mais fácil acompanhar as contas que necessitam ser pagas, quando, qual é o valor e de quais maneiras é possível quitá-las.

Como fazer o cálculo da taxa?

O valor do prêmio do Seguro de Morte e Invalidez Permanente é encontrado por meio da aplicação das taxas presentes na apólice a respeito do valor do financiamento, considerando o percentual de pactuação de renda dos participantes. Já o cálculo do valor do prêmio do seguro a respeito dos Danos Físicos ao Imóvel, aplica-se uma taxa que recai sobre o valor de avaliação do imóvel.

Quando não há a cobertura desses seguros?

Assim como todos os demais seguros, os que operam no contexto dos contratos imobiliários também têm cobertura seletiva, não incluindo, portanto, todas as modalidades de desastres. Por exemplo, é possível que desgraças advindas de furacões, terremotos ou maremotos não estejam incluídas nas modalidades. Essa regulamentação fica prevista com clareza no contrato celebrado, no qual é possível sanar todas essas dúvidas.

Como diferenciá-los dos diferentes tipos de seguro residenciais?

Ao procurar seu banco para uma cotação de financiamento imobiliário, é possível que o gerente de sua conta ofereça em conjunto seguros residenciais não obrigatórios. Não é que eles sejam ruins, mas não existe a obrigatoriedade.

As coberturas dos seguros residenciais, no entanto, costumam ter assistências adicionais. No entanto, eles não trazem soluções para a quitação do financiamento do imóvel em caso de morte ou invalidez permanente, por exemplo.

Por isso, é preciso ter atenção aos seus descritivos. No caso daqueles previstos em lei, têm uma ordem expressa sobre sua necessidade de contratação para que o financiamento seja liberado.

Além disso, o valor do MIP e do DFI também varia conforme a instituição. Isso significa que os preços não são tabelados, e cada banco ou financiadora tem um preço específico para tais seguros.

Em média, eles costumam representar 3% do  valor do financiamento, além dos juros cobrados pelas instituições . Ou seja, é muito importante ter atenção na hora da contratação, para que esses valores não excedam e comprometam os pagamentos futuros.

É possível fazer economias, mas não eliminá-las. Para isso, é preciso avaliar bem o que está sendo ofertado e  muito estudo . Todos nós pagamos uma série de seguros na intensão de nunca precisar usá-los, porém, em caso de sinistro com o comprador ou com seu imóvel, eles fazem todo o sentido e trazem uma tranquilidade em um momento tão difícil.

Quer saber mais detalhes sobre os seguros no financiamento imobiliário que são obrigatórios e como a CrediPronto pode ajudar nesse processo? Deixe um comentário no post para que possamos tirar as suas dúvidas!