Saldo devedor: o que é e como ele afeta nos juros?

Se você está pensando em financiar um imóvel, com certeza já se perguntou como calcular o saldo devedor e como ele afeta os juros. Conhecer a fundo esse mecanismo é essencial para tomar as melhores decisões a respeito da dívida e para se proteger do risco de endividamento.

Pode ser vantajoso adiantar as parcelas ou até mesmo migrar para outra instituição financeira com taxas menores . Pensando nisso, preparamos este post que explica a relação entre o saldo devedor e os juros do financiamento.

Continue a leitura e planeje sua compra!

Antes de tudo, precisamos explicar como funciona um financiamento imobiliário . Todo tipo de financiamento é uma operação de crédito, ou seja, o consumidor toma dinheiro por empréstimo em uma instituição financeira para adquirir determinado bem. O valor do patrimônio é, então, parcelado, de modo que o comprador pague à instituição os valores devidos.

Em se tratando de imóveis, os prazos de financiamento costumam ser mais elevados, já que o valor do bem é mais alto. Como sabemos, toda compra feita a prazo contém juros embutidos e, em alguns casos, outras taxas incluídas no preço. Dessa forma, o saldo devedor do financiamento varia em função de três critérios: prazo de pagamento, juros e valor da parcela.

Quanto menor o valor da parcela, maior tende a ser o prazo de quitação. No entanto, os juros também serão maiores em financiamentos mais longos. Então, se você puder dar uma entrada maior ou adiantar algumas prestações, a incidência de juros será mais baixa no fim da transação.

Sendo assim, o saldo devedor nada mais é do que a diferença entre o total da compra e a soma dos valores que já foram pagos. Essa diferença é reajustada todo mês — conforme a taxa de juros contratual — e abatida do valor amortizado após cada pagamento.

Isto é, são feitos dois pagamentos diferentes: um deles se refere à amortização do empréstimo (que fará com que a dívida efetivamente diminua) e o outro diz respeito aos juros.

Nos financiamentos imobiliários, reajusta-se o saldo devedor porque as construtoras se baseiam em parâmetros que refletem a inflação dos setores da construção civil. Por isso, se você estiver comprando um apartamento na planta, é absolutamente normal que as parcelas sofram reajustes ao longo dos meses.

Essa prática é legalizada e deve vir detalhada no seu contrato de compra e venda com a construtora. Além disso, quanto ao valor financiado, as parcelas podem mudar de preço conforme o tipo de amortização escolhido, as famosas Tabela SAC ou Tabela Price .

Além de ficar atento ao tipo de amortização escolhido no financiamento, o consumidor precisa considerar os outros índices que afetam o reajuste das parcelas, que são aqueles relacionados ao setor da construção.

Geralmente, essa correção é feita pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), que são medidos pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Podemos dizer que Índice Nacional de Custo de Construção é basicamente a inflação do setor da construção civil, considerando-se os custos das obras, como equipamentos, materiais, mão de obra, etc. Geralmente, esse índice é utilizado em contratos de compra de imóveis na planta , ou seja, quando o imóvel ainda está em construção.

O INCC regula mensalmente o valor da prestação, de acordo com a porcentagem de um ou dois meses anteriores. Vale lembrar que, uma vez definido em contrato, não será possível alterar o índice utilizado como parâmetro.

O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é mais utilizado nas transações em que a obra já está finalizada e pronta para ser habitada. A intenção é apurar a variação dos produtos semelhantes no mercado imobiliário, considerando-se a inflação. Assim, o valor da parcela se alterará conforme a situação do imóvel no mercado.

Para pagar a dívida por completo, considere primeiramente que todo o saldo devedor estará sob um sistema de amortização específico. Trata-se da Tabela SAC ou Price, que apontamos nos tópicos anteriores.

Na Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), as parcelas vão diminuindo de valor no decorrer do contrato, de modo que as primeiras prestações serão mais elevadas.

Na Tabela Price, o valor da parcela é sempre constante, com exceção dos reajustes regulados pelos índices INCC ou IGP-M. Isso significa que você pagará sempre o mesmo montante por mês do início ao fim do financiamento. A vantagem da Tabela Price é que o consumidor não terá que arcar com valores muito altos nas primeiras parcelas.

Quem opta pela Tabela SAC relata a vantagem de pagar menos ao final do contrato, ainda que essa seja uma sensação puramente psicológica, já que o valor total a ser pago não se altera de um sistema de amortização para o outro. O que pode alterar esse valor é o fato de o consumidor adiantar algumas prestações para evitar uma eventual alta na inflação nas parcelas seguintes.

Contudo, vale lembrar que nem sempre é recomendado quitar o financiamento antes do prazo . Isso porque, embora pareça vantajoso ficar livre da dívida, financeiramente falando pode ser mais interessante utilizar o dinheiro extra em alguma aplicação. Mas é claro que só valerá a pena se o rendimento dessa aplicação for maior do que os juros e taxas do financiamento.

Além disso, especialistas não recomendam a completa descapitalização para quitar o saldo devedor antes do prazo. Afinal, imprevistos podem acontecer e aí será necessário ter uma reserva de emergência. Falando em imprevistos, lembre-se também de contar com um seguro imobiliário quando fizer o financiamento.

Antes de tomar qualquer decisão, todas essas questões devem ser mais bem avaliadas com quem entende do assunto. Por isso, se você financiou ou vai financiar um imóvel, considere fazer uma consultoria financeira para se planejar adequadamente. Assim, será mais fácil escolher uma instituição com condições favoráveis e que caibam com folga no seu bolso. O resultado? Você de casa nova e sem estresse com o saldo devedor!

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