Um dos problemas que o cliente acaba encontrando é o prazo de pagamento, que pode durar até 35 anos (420 meses). Mas será que esse prazo extenso inviabiliza o pagamento?
Neste artigo, vamos abordar os principais tipos de amortização, como funciona a antecipação de parcelas do financiamento e quais são as vantagens dessa prática. Confira!
Tipos de amortização: quais são os principais?
Antes de explicar as várias possibilidades que o comprador tem para quitar o financiamento imobiliário, é importante entender as principais maneiras de calcular a amortização financeira da dívida. Veja a seguir:
Sistema de Amortização Constante (SAC)
Nesse sistema, as parcelas que serão pagas são compostas pelo valor do financiamento mais os juros. No entanto, esses juros são calculados em cima do valor restante da dívida. Ou seja, conforme o comprador vai quitando o seu financiamento, a taxa de juros fixa incide sobre um valor cada vez menor. Por isso, as parcelas caem de valor conforme são pagas.
Vamos a um exemplo : em um financiamento imobiliário no valor de R$ 100 mil, parcelado em 360 vezes, com taxa de juros de 0,72% a.m., a primeira parcela será de R$ 997,77. Esse valor é composto por R$ 277,77 de amortização da dívida e R$ 720,00 de juros.
Já a última parcela será de R$ 278,99, valor que representa a finalização do pagamento do imóvel (R$ 277,77), somado ao produto dos juros sobre o valor da dívida restante, nesse caso, R$ 1,99.
Sistema Price
O Sistema Price (ou Tabela Price) tem parcelas fixas, o que muda é a forma com que elas são compostas. Nas primeiras mensalidades, há uma carga maior de juros do que de amortização da dívida. Com o passar dos meses, essa situação se inverte.
Usando os mesmos valores do exemplo anterior, incluindo a taxa de juros de 0,72% a.m., temos o seguinte resultado: a primeira parcela do financiamento é de R$ 778,85 e ela é fruto da seguinte soma: R$ 720,00 (juros) + R$ 58,85 de amortização.
A última parcela do financiamento custa os mesmos R$ 778,85 da primeira. Contudo, a amortização da dívida corresponde a R$ 773,28 e os juros são apenas de R$ 5,56.
Lembre-se de que esse cálculo foi só um exemplo, com o objetivo de ajudar a entender os dois sistemas. Portanto, os valores do financiamento e o da taxa de juros são hipotéticos e não correspondem, necessariamente, à realidade do mercado.
Afinal, como quitar o financiamento imobiliário?
Agora, vamos entender quais outros fatores podem ajudar você a quitar o financiamento imobiliário .
Diminuição do prazo do financiamento imobiliário
Fazer a amortização da sua dívida, reduzindo o prazo total para quitar o financiamento imobiliário , vai resultar em um recálculo do saldo devedor para continuar com os valores de parcelas semelhantes.
A vantagem em usar essa modalidade é que o tempo de pagamento é menor e existe a possibilidade de quitação mais rápida, pois o prazo não estará mais tão alongado.
O valor abate diretamente do saldo devedor. Você pode fazer isso se tiver dinheiro investido que não está rendendo muito – uma aplicação na poupança, por exemplo.
Nesse caso, é mais inteligente investir esse capital no pagamento da dívida, reduzindo as parcelas e o impacto dos juros sobre elas do que deixar esse valor rendendo pouco em uma aplicação de baixo risco.
Redução do valor das parcelas do financiamento
Fazer a amortização do seu financiamento, reduzindo o valor das parcelas, vai acabar em um recálculo do saldo devedor para continuar com o prazo igual. Ou seja, você vai ter o mesmo tempo para pagar, porém as prestações mensais estarão mais suaves.
A vantagem em usar essa modalidade é que você consegue se capitalizar com maior tranquilidade na hora de pagar suas parcelas, e o seu gasto mensal estará reduzido.
O valor, aqui, também abate diretamente do saldo devedor. Trata-se de uma opção visando à segurança em médio e longo prazos.
Antecipação do pagamento do financiamento
É possível fazer a antecipação do pagamento das parcelas do financiamento e ainda conseguir diversos benefícios interessantes.
Adiantar pagamentos reduz o tempo total de quitação da conta, diminuindo os juros. Isso é garantido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC) , que impõe a concessão de descontos pelos credores.
Funcionamento
Caso você consiga quitar uma parcela do empréstimo, do veículo ou do imóvel, antes do vencimento, solicite à instituição o devido desconto. Procure o credor e fale sobre a possibilidade de antecipar os valores financiados, solicite o abatimento dos juros no boleto e obtenha informações sobre os procedimentos a serem realizados.
Cobrança de juros
As instituições que financiam bens móveis, imóveis ou quantias em dinheiro incluem a cobrança de juros sobre o montante total concedido. Mas esses encargos não poderão ser cobrados se a quitação acontecer antes do prazo. Caso você receba o 13º salário e decida antecipar as parcelas, conseguirá eliminar as taxas que estavam incluídas no financiamento.
Ordem dos pagamentos
Existem duas maneiras de fazer o pagamento das parcelas, e elas funcionam de forma distinta. A ordem direta acontece quando o consumidor paga duas ou mais parcelas com datas próximas – por exemplo, os valores correspondentes aos meses de maio, junho e julho. Já na ordem inversa ocorre a quitação das últimas mensalidades de maneira decrescente.
Benefícios
Antecipar os pagamentos do financiamento traz diversos benefícios aos devedores. A primeira vantagem é desembolsar menos dinheiro para atender ao compromisso, além de pagar em menos tempo a dívida total.
O planejamento financeiro pode ser modificado para realizar outros projetos. Além disso, o consumidor passa a ter perfil de bom pagador e pode solicitar novos créditos.
Quais são os recursos que podem ser usados para quitar o financiamento imobiliário ?
Ao receber 13º salário, bônus, PLR, FGTS ou qualquer tipo de renda extra, verifique se vale a pena investir esse dinheiro ou se é melhor fazer a amortização da sua dívida. Considere o seu perfil de investidor e poupador.
Caso você seja uma pessoa que consegue controlar os seus gastos e investir o seu dinheiro, é aconselhável você não quitar a dívida e direcionar esses recursos para outra fonte de rendimento, que vai dar um retorno maior.
No entanto, se você é uma pessoa que está enfrentando dificuldades para pagar suas contas mensais, mas sempre pensa em comprar coisas novas e nunca consegue juntar dinheiro, vale mais a pena fazer a amortização do seu financiamento .
Todavia, é importante se lembrar de que comprar um imóvel também é fazer um investimento, porque a propriedade pode ser alugada, gerando renda fixa, ou vendida, resultando em lucro. Por isso, se você obteve uma grande quantia financeira, opte por pagar o seu financiamento por algumas razões simples:
- ao quitar o pagamento, você terá a escritura da casa, podendo vendê-la e obter capital;
- ficar inadimplente com o financiamento faz com que você corra o risco de perder o imóvel e todo o valor investido;
- os únicos investimentos cujos rendimentos são capazes de pagar o valor do financiamento têm risco médio ou elevado.
Manter um valor aplicado, em vez de quitar o financiamento, só vale a pena quando a aplicação apresenta boa liquidez e segurança. Algo parecido com o que foi o Tesouro Direto nos últimos anos, antes de o governo alterar a taxa de juros e reduzir os ganhos com essa aplicação.
Na maioria das vezes, a melhor opção financeira é direcionar os recursos disponíveis para o pagamento da dívida, principalmente se o imóvel financiado for usado como residência do investidor.
Vale a pena quitar o financiamento imobiliário ?
É aconselhável analisar quando vale a pena investir o dinheiro ou antecipar as parcelas do financiamento . Geralmente, é mais vantajoso pagar o valor financiado, porém, em alguns casos, seguir o contrato talvez seja melhor para o consumidor.
Observe os detalhes a seguir e descubra como prosseguir.
Descontos
Fale com o profissional responsável na agência ou na instituição e verifique qual será o desconto concedido em caso de antecipação dos valores.
Analise as condições que serão apresentadas, já que o pagamento será adiantado. Elas devem retirar os montantes excedentes que seriam pagos ao longo do tempo, caso contrário, não faz diferença para o consumidor.
Taxas de juros
Questione à instituição a respeito do percentual dos juros aplicados no contrato e o que aconteceria com eles se fossem abatidos para a quitação antecipada.
Caso as taxas sejam pequenas e os descontos menores, é melhor cumprir o trato inicial e usar os valores para fazer um investimento mais lucrativo.
Investimentos disponíveis
Quitar ou renegociar o valor de um financiamento é uma possibilidade atrativa. Entretanto, existem alternativas ainda melhores para fazer o dinheiro render consideravelmente.
Uma delas é solucionar pendências urgentes que causam entraves no seu orçamento. A outra é encontrar uma opção de investimento mais rentável e que proporcione lucros ainda maiores.
A quantia investida vai render aumentando os montantes todos os meses, e você terá valores interessantes para solicitar condições mais favoráveis. Então, antes de utilizar o dinheiro para antecipar o pagamento do seu financiamento, avalie o cenário. Pense em estratégias financeiras para obter mais economia e aumentar a sua lucratividade.
Essas são as principais opções para quitar o financiamento imobiliário .
Como vimos neste artigo, pagar antecipadamente as parcelas é uma tarefa possível, desde que o comprador entenda as diferenças entre as tabelas vigentes. Faça uma pesquisa entre as instituições financeiras e se programe para fazer com que seus recursos sejam direcionados para a compra do imóvel.
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