É possível financiar um imóvel ainda não quitado?

Os financiamentos imobiliários normalmente são de longo prazo — por vezes, de até 30 anos. Só que muita coisa pode acontecer na vida de uma pessoa nesse tempo, e não é incomum precisar vender o imóvel nesse período, seja por conta de algum imprevisto, seja para fazer outros investimentos. Mas como financiar um imóvel não quitado?

Muitos compradores, vendedores e até mesmo corretores de imóveis têm essa dúvida. Alguns, inclusive, acham que esse procedimento não é possível e que a única opção é que o comprador pague à vista e quite a dívida do financiamento.

Porém, a verdade é que existe uma maneira de financiar um imóvel não quitado. Neste post, vamos ver em que condições isso é possível e como fazer o processo com segurança. Confira!

Em primeiro lugar, vamos esclarecer o que é um imóvel com financiamento imobiliário ativo. Trata-se de um imóvel comprado pelo atual proprietário por meio de financiamento imobiliário, o qual ainda está em andamento.

Ou seja, em um financiamento imobiliário ativo, todas as parcelas ainda não foram quitadas, havendo um saldo devedor para com a instituição financeira que concedeu o financiamento.

Existe um procedimento feito entre os bancos para a compra de um imóvel com financiamento imobiliário ativo chamado de Interveniente Quitante , também conhecido como IQ pelos profissionais da área. É um procedimento bem comum, porém com detalhes a serem observados.

O comprador deve informar à instituição financeira para a qual está pedindo o financiamento imobiliário que o imóvel já é garantia de outro financiamento. A instituição vai solicitar algumas informações, como o saldo devedor do imóvel. O comprador deve solicitar essas informações ao vendedor do imóvel, que ficará responsável por obtê-las com a instituição pela qual o imóvel está financiado.

Após a entrega da documentação, a instituição financeira que o comprador escolheu analisa as informações. Se a análise for aprovada, ela quita o financiamento anterior e faz um novo para o comprador. Lembre-se de que isso não é uma transferência de financiamento. Na verdade, parte do crédito obtido pelo comprador será usado para quitar o financiamento do vendedor.

Até aqui vale chamar a atenção para dois pontos. O primeiro é que o comprador está fazendo um novo financiamento, e todas as regras habituais para concessão de crédito serão aplicadas normalmente. A instituição financeira vai analisar a capacidade do comprador de pagar aquele financiamento e a documentação do imóvel. Assim, o crédito só será concedido se os pré-requisitos forem atendidos.

O segundo ponto é uma consequência do anterior. Como é um novo financiamento, para uma outra pessoa, o valor das prestações do imóvel não será aquele que o vendedor pagava e, muito provavelmente, será consideravelmente maior. Isso porque as prestações são decrescentes. Assim, se o vendedor já pagava esse financiamento há alguns anos, o valor foi diminuindo nesse período. Já o comprador começará com um valor inicial mais alto.

O saldo devedor deve ser menor que o valor financiado pelo comprador, pois, para emitir o contrato, o banco que está concedendo o novo financiamento fica responsável pela quitação com a outra instituição.

Caso esse saldo seja maior, ao receber o sinal no compromisso de compra e venda, o vendedor deve se responsabilizar por quitar dessa diferença, deixando sempre uma margem para os reajustes que ocorrerão até a data da efetiva quitação.

O vendedor, como contratante do financiamento ativo, deve se disponibilizar a interagir com o seu banco para fornecer as informações e os documentos necessários para viabilizar a quitação. Alguns bancos disponibilizam essas informações diretamente ao outro agente financeiro, mas isso não ocorre sempre e varia de uma agência para outra. Por isso, o vendedor deve estar consciente de que esta é uma responsabilidade dele.

É importante ressaltar que atualmente nem todos os bancos fazem o IQ quando o imóvel está financiado por outra instituição. A maioria dos bancos só faz a quitação se o saldo devedor for de um crédito concedido por eles mesmos. Assim sendo, é preciso que o comprador fique atento a este detalhe.

O Interveniente Quitante é a única forma legal de financiar um imóvel não quitado. É importante ressaltar isso porque é relativamente comum a realização dos chamados “contratos de gaveta” nesses casos.

O “contrato de gaveta” é um acordo informal no qual o financiamento continua em nome do vendedor, enquanto as parcelas passam a ser pagas pelo comprador. Esse acordo não tem nenhum valor legal e pode trazer inúmeros problemas para ambas as partes, por isso, não é recomendado de forma alguma.

Já para quem decide fazer o Interveniente Quitante, os cuidados recomendados são os mesmos de qualquer negociação normal. O comprador deve avaliar bem o imóvel, checar possíveis problemas de estrutura e procurar conhecer a situação do vendedor.

Uma vantagem de se fazer um financiamento para a compra do imóvel é que a própria instituição financeira checa toda a documentação envolvida . Isso garante que o comprador só conseguirá o financiamento se o imóvel estiver perfeitamente legalizado.

Desde que você não faça um “contrato de gaveta”, como citamos no tópico anterior, a transação é sim muito confiável. O mais importante é que seja cumprido o passo a passo que foi solicitado pela instituição financeira. Isso porque, no caso de negociações feitas informalmente, a instituição não se responsabiliza por eventuais ilegalidades.

Tomar esse cuidado é essencial, pois protege de fraudes todas as partes envolvidas no negócio. Reforçamos ainda que as instituições financeiras somente vão autorizar a transferência diante da comprovação de renda do novo comprador, garantindo que ele tem condições de assumir a dívida.

Como vimos, é possível financiar um imóvel ainda não quitado por meio do procedimento legal denominado Interveniente Quitante (IQ). Entre as etapas desse processo, destaca-se a análise das condições previstas no primeiro contrato de compra, considerando-se principalmente a data de vencimento das prestações, a taxa de juros e a previsão das taxas envolvidas na transferência.

Em seguida, um agente financeiro especializado avalia o perfil do novo comprador para garantir que ele tem condições de arcar com o negócio. Após a aprovação de crédito feita pela instituição financeira responsável, o novo proprietário assina um contrato atualizado com as novas condições referentes aos valores restantes do primeiro financiamento.

Nesse momento, o contrato deverá passar pelo Cartório de Registro de Imóveis no qual a propriedade se encontra registrada, além de ser pago o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Intervivos (ITBI). O registro com a alteração de posse do imóvel também deverá ser pago em cartório. Feito esse procedimento, o contrato com a matrícula atualizada será levado à instituição financeira e, então, as novas parcelas começarão a ser pagas pelo comprador.

Esse tipo de negociação é vantajoso para ambas as partes envolvidas. Para o primeiro proprietário, a vantagem é que ele pode obter recursos financeiros imediatos com o novo financiamento do imóvel. Muitas vezes, em decorrência de imprevistos ou novos interesses, o proprietário precisa se desfazer da habitação antes mesmo de quitá-la, sendo o processo de Interveniente Quitante uma opção legal para repassar o imóvel e poder investir nas necessidades que surgiram.

Já para quem financiou o imóvel que ainda não estava quitado, a maior vantagem é não precisar abrir mão do bem de seu interesse pelo simples fato de a propriedade já estar com um financiamento ativo. Se o procedimento for feito dentro dos limites da Lei, a transação é segura e confiável. Em se tratando de um financiamento imobiliário — uma transação que envolve altas somas de dinheiro — não dá mesmo para agir por impulso correr risco durante o processo, certo?

Com o auxílio de agentes financeiros especializados intermediando o negócio, é possível obter condições facilitadas para arcar com o financiamento de forma confortável, com as melhores taxas de juros e excelentes prazos de quitação. Diante disso, ressaltamos a importância de contar com uma empresa reconhecida para intermediar a transação. Assim, é garantido que você conseguirá financiar um imóvel não quitado com total segurança, agilidade e tranquilidade!

Se você está precisando de orientação, entre em contato conosco que podemos ajudar!