Conheça os 5 principais tipos de crédito imobiliário

Algumas palavras são constantemente usadas no dia a dia. Por isso, é natural que as pessoas deixem de parar para pensar em seu significado. Um exemplo disso, é o termo “ crédito imobiliário ”.

Com certeza você sabe que ele se refere ao capital para compra de imóveis, mas você sabe como se dá esse acesso e quais são os tipos de crédito disponíveis no mercado?

Existem diversas opções de crédito, cada um deles oferece vantagens distintas e podem ser recomendados para uma compra, mas desaconselhados para outra.

Se você quer entender mais sobre esse tema, leia o artigo até o final!

O crédito imobiliário é um produto oferecido por instituições financeiras com o objetivo de facilitar a compra de imóveis. Afinal, investir em imóveis exige muito capital e a maioria das pessoas não tem tanto dinheiro para comprar uma casa ou apartamento à vista.

Em muitos casos, a compra à vista nem é tão vantajosa, porque um dinheiro que poderia estar disponível ou aplicado, gerando renda, se transforma em um imóvel. Para voltar a ter esse dinheiro em mãos, o investidor precisa vender a propriedade. Por isso, dizemos que o imóvel é um investimento com baixa liquidez, pois não se transforma em capital de forma rápida.

Essa é uma das razões que fazem com que as pessoas optem por aplicar o capital e comprar um imóvel  por meio de um financiamento . Dessa forma, elas continuam tendo acesso ao dinheiro e não atrasam a compra de sua casa ou apartamento.

O mercado imobiliário tem uma função muito importante na economia de qualquer país. Ele gera milhões de empregos e atende à necessidade social da moradia e aos interesses de investidores. Por essa razão, o governo costuma tomar decisões que incentivem o acesso ao financiamento imobiliário, por meio da redução de juros, por exemplo.

Para ter acesso a um financiamento imobiliário com condições vantajosas, é importante que o investidor tenha recursos guardados para dar uma boa entrada em dinheiro na compra. Dessa forma, o valor do financiamento cai e o risco de o banco sofrer com inadimplência também.

Quanto mais a instituição financeira perceber o comprador como um bom pagador, melhores são as condições do financiamento  que ele poderá obter. Por isso, evite contrair dívidas para reduzir os riscos de ter seu nome negativado. Isso porque os bancos costumam pontuar as pessoas de acordo com o seu perfil de pagador. Essa avaliação se chama “score de crédito”.

Agora que você já entendeu o que é um financiamento bancário e sua função para a economia, é hora de conhecer os tipos de crédito existentes.

O SFH é o sistema de financiamento imobiliário mais popular do Brasil. Ele é regulamentado pela Lei 4.230 de 21 de agosto de 1964. Os recursos para o financiamento são resultados das aplicações em Poupança dos brasileiros, além dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Esse sistema impõe um valor máximo para o imóvel que pode ser financiado. Atualmente, esse valor é de R$ 950 mil para imóveis localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Nos outros estados, o teto máximo equivale a R$ 800 mil. A partir de 2019, o valor máximo para imóveis financiados pelo SFH será de R$ 1,5 milhão — independentemente do estado.

Nesse sistema, existe um valor máximo para a taxa de juros que pode ser cobrada. Hoje em dia ela é de 12% ao ano. É possível financiar até 80% do imóvel por esse sistema. Ademais, é importante lembrar que o contratante deve morar ou trabalhar na mesma cidade em que está localizado o imóvel, não pode ter um segundo contrato pelo SFH e nem outro imóvel na mesma cidade ou região metropolitana. O imóvel também dever ser residencial. No SFH é possível usar o saldo do FGTS para dar de entrada no financiamento.

O SFI não impõe limite para o valor do imóvel a ser financiado e nem para a taxa de juros cobrada nesse tipo de crédito. Os recursos para esse financiamento são frutos dos investimentos dos clientes na instituição bancária.

No SFI, o cliente só se torna proprietário do imóvel após quitar a dívida, pois o imóvel fica em alienação fiduciária. É possível financiar imóveis comerciais nessa modalidade. No SFI não é possível usar recursos do FGTS para reduzir a dívida.

Não se trata de um sistema de regras que rege um financiamento, mas de um tipo de amortização de dívida. No Sistema de Amortização Constante (SAC), os juros incidem sobre o saldo devedor, portanto, conforme o cliente vai pagando o financiamento, o valor das  parcelas vai diminuindo . É o sistema mais utilizado.

Nesse sistema de amortização, o cliente terá um financiamento com parcelas fixas. Todavia, é importante esclarecer que a composição do valor dessas parcelas será diferente no decorrer do financiamento. As primeiras parcelas priorizam a amortização, enquanto nas últimas incide a maior parte dos juros.

Trata-se uma opção pouco utilizada. Nesse tipo de amortização, as primeiras parcelas têm um valor mais baixo e, conforme o pagamento vai sendo realizado, as mensalidades tornam-se mais caras, voltando a ter seu custo reduzido no final do financiamento. A cada 12 meses é realizado um cálculo com base nos valores pagos. É com base nesses pagamentos que será definido o valor das 12 parcelas seguintes. Esse recálculo obedecerá esse intervalo de tempo.

Como vimos neste artigo, existem muitos fatores para serem analisados quando o assunto é tipos de crédito disponíveis no mercado. O cliente precisará se preparar com antecedência para conseguir escolher um imóvel que atenda a uma das opções de financiamento ( SFH e SFI ), planejando-se para escolher a melhor forma de amortizar sua dívida.

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