A transferência de um imóvel é um processo que acontece em algumas situações, por exemplo, na compra e venda de casa ou apartamento. É importante fazer isso sempre que uma propriedade for vendida, para evitar o descumprimento das leis vigentes. Essa é uma etapa importante que faz parte do processo de negociação de unidades imobiliárias.
A venda de um imóvel usado requer o pagamento de taxas que são cobradas para a realização do procedimento e de tributos estabelecidos pelos governos. Sempre que alguém fizer a aquisição de uma propriedade, deverá seguir os trâmites necessários para a regularização do negócio. A transferência é necessária se os imóveis forem novos, usados ou forem comprados na planta.
Ao vender a unidade imobiliária, é preciso transferir a sua propriedade para o nome do comprador. A transferência de imóvel ocorre sempre que for necessário alterar a titularidade do bem. Neste conteúdo, vamos fornecer um guia completo sobre como funciona esse procedimento para que você possa tirar todas as dúvidas relacionadas a ele.
Gostaria de conhecer todos os trâmites envolvendo a transferência de um imóvel? Acompanhe!
Como funciona uma transferência de um imóvel?
Para fazer a transferência de um imóvel, o comprador e o vendedor terão que seguir todas as etapas de venda da propriedade. No final da negociação, ambos deverão registrar uma escritura pública para validar o ato no tabelionato onde fica situado o bem. Com o documento em mãos, os interessados deverão averbar registro da transação na matrícula do imóvel .
Esse ato será realizado no Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula imobiliária comprovará a transferência e registrará os dados do antigo e do novo proprietário. Um imóvel penhorado também pode ser transferido, mas a escritura pública deverá registrar que o adquirente tem ciência do ônus e sabe que a obrigação poderá recair sobre a unidade imobiliária.
Quais os tipos de transferência de um imóvel?
Existem três situações de transferência de um imóvel e elas envolvem custos diferenciados. Uma delas é a compra e a venda, a outra é a doação ou a herança, mas todas elas sofrem a incidência de tributação. Sem o pagamento dos impostos, a propriedade não poderá ser transferida e o registro não será realizado.
Compra e venda
A transferência decorrente da compra e venda de um imóvel exige o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Esse é um imposto cobrado pelo Município que assegura a mudança dos donos e a execução do procedimento com êxito. O valor será determinado conforme o valor venal da propriedade e em algumas situações é realizada a vistoria da unidade imobiliária.
Doação ou herança
A pessoa que recebe a doação ou herda um imóvel necessita fazer o pagamento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD). A quitação desse imposto cobrado pelo Estado depende da alíquota que pode variar de uma região para a outra na hora de realizar a transferência de um imóvel.
Quais os documentos necessários para a transferência de um imóvel?
Como você pode ver, a compra de um imóvel não depende apenas da assinatura de um contrato e da existência de uma escritura. O instrumento contratual é um acordo que vai obrigar o comprador e o vendedor a cumprirem a suas obrigações e a escritura será utilizada para a oficial transferência de um imóvel . Veja a seguir detalhes sobre os documentos que serão usados!
Contrato de compra e venda
É importante fazer um contrato de compra e venda do bem que será vendido para definir todas as condições do negócio, especialmente se o pagamento for parcelado. O comprador poderá fazer a averbação desse instrumento contratual na matrícula do imóvel para que ele não seja vendido de novo para outras pessoas antes de ser transferido para o seu nome.
O contrato de compra e venda pode trazer segurança para o comprador, se ele averbar a transação no Registro de Imóveis (RI). Esse instrumento assinado pelas partes fará apenas a transferência de um imóvel do vendedor para o comprador, mas não vai transferir a propriedade do bem. A propriedade somente é transferida por meio da escritura pública e da matrícula imobiliária.
Nesse documento deverá constar o nome completo das partes, o número dos documentos pessoais como o Registro Geral (RG), Cadastro de Pessoas Físicas (CPF), nacionalidade, estado civil, profissão e o endereço completo. Além disso, as suas cláusulas deverão especificar os detalhes do acordo — por exemplo, condições de pagamento, prazo, entrega das chaves, multa por desistência etc.
Escritura pública
Escritura é um documento que registra o processo de transferência de uma unidade imobiliária de um dono para o outro. Trata-se de um instrumento que precisa ser assinado pelas partes, lavrado em um Cartório de Notas e registrado no Registro de Imóveis competente. A documentação tem valor jurídico para determinar quem é o novo proprietário do imóvel.
Escritura de imóvel urbano
Uma escritura pública comprova as vontades das partes diante do profissional responsável pela sua lavratura: o tabelião. Para fazer esse instrumento, serão exigidos alguns documentos.
Se for imóvel urbano, deve-se apresentar matrícula atualizada, comprovantes do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), certidões negativas de ônus e ações, certidão negativa de débitos municipais, certidão do cadastro no Município.
Escritura de imóvel em condomínios
Caso o imóvel esteja situado em um condomínio, será preciso apresentar uma declaração assinada e autenticada pelo síndico, registrando que não existem débitos pendentes. Esse documento impede que o comprador compre um bem que tenha dívidas em atraso, por exemplo, taxas condominiais, água, energia elétrica, tributos, entre outros.
Escritura de imóveis rurais
Já para imóveis rurais, exigem-se os comprovantes do Imposto Territorial Rural (ITR), Certidão ou Certificado de Imóvel Rural (CCIR), matrícula atualizada, documentos do vendedor e do comprador, certidões negativas de ônus e ações, cópia autenticada do RG e CPF de todos os proprietários, endereço, certidão de casamento atualizada, pacto antenupcial registrado, certidões da Receita Federal e Justiça Trabalhista.
Escritura de negócios com pessoas jurídicas
As negociações realizadas diretamente com uma imobiliária, construtora ou outras pessoas jurídicas requerem a apresentação do RG, CPF, endereços e profissões dos sócios administradores, Contrato Social Consolidado, Inscrição no CNPJ, Certidão negativa de tributos federais, Certidão Simplificada da Junta Comercial, Certidão negativa de contribuições previdenciárias (INSS), cópia autenticada do RG e CPF do comprador e cônjuge e pacto antenupcial registrado.
Documentos das partes
Alguns documentos são indispensáveis para a transferência de uma escritura do imóvel . Será necessário separar a documentação do comprador, vendedor e unidade imobiliária.
Compradores e vendedores precisam apresentar certidão de casamento ou nascimento caso a pessoa não seja casada, qualificação das partes, registro de pacto antenupcial, se houver, e certidão de óbito do cônjuge, se uma das partes for viúva.
As certidões de casamento e nascimento e a matrícula do imóvel devem ser entregues atualizadas. Além disso, o vendedor terá que fornecer uma certidão negativa de tributos federais e de ações judiciais, Guia de ITBI, número do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), valor e forma de pagamento da transação de compra e venda.
Outros documentos
Alguns documentos necessários podem ser providenciados pelo Registro de Imóveis da região — por exemplo, certidão negativa de débitos trabalhistas e outras certidões. Para ter certeza sobre as exigências do cartório, entre em contato com o tabelião e solicite informações sobre a documentação exigida para lavrar uma escritura de imóvel. Depois de lavrá-la, será possível efetuar a transferência da propriedade.
As escrituras registradas no Cartório de Registro de Imóveis alteram o histórico da propriedade e tornam público o nome do novo proprietário. Após a lavratura da escritura pública, as certidões solicitadas por pessoas interessadas no bem vão registrar as informações do comprador. Vale destacar que os valores das taxas variam conforme a tabela de cada RI.
Quanto custa a transferência de um imóvel?
O preço da transferência do imóvel vai depender do valor da casa ou apartamento. Se você quiser ter uma noção dos custos, utilize como referência o valor que consta na escritura pública. Saiba que os preços mudam de acordo com a região onde o bem está localizado e o tipo de transação que será efetuada.
Na doação ou herança deve-se calcular 8% do valor venal do imóvel para pagar o ITCMD, que incide sempre que a transmissão de bens ou direitos não for onerosa. Além do mais, separe em média 2% do valor venal do bem para os custos dos registros em cartório e mais 12% para cobrir as despesas de inventário.
Já na compra e venda, os gastos decorrentes da transferência do bem envolvem cerca de 3% do valor venal da propriedade que será pago a título de ITBI, as taxas do imóvel e mais o custo da vistoria que é realizada por profissional especializado e depende da imobiliária contratada.
Quem é responsável pelo pagamento?
No geral, o responsável pelo pagamento da transferência da propriedade é o comprador que está adquirindo a propriedade ou vai comprar o imóvel . Entretanto, as partes podem negociar e combinar que os valores sejam divididos ou então fiquem a cargo do vendedor, se assim desejarem. Mas geralmente é o adquirente quem paga registro, escritura e ITBI.
Como reduzir os custos da transferência de um imóvel?
Sim! Como você pode ver, o processo de transferência tem um custo, mas existe uma forma bem simples de reduzir os valores. Com ela você criará condições melhores para realizar a negociação para transferir o bem e realizar a sucessão patrimonial, não importa se é pessoa física ou jurídica. A saída é contratar um seguro de vida.
Um seguro de vida garantirá a proteção patrimonial e tem características que auxiliam os proprietários a pagar menos tributos e ganhar liquidez no momento da transferência da propriedade para herdeiros. Trata-se de um ótimo mecanismo para proteger o patrimônio das pessoas, pois é isento dos seguintes tributos: Imposto de Renda (IR) e ITCMD.
Além do mais, o seguro de vida é impenhorável e não pode ser utilizado para pagar dívidas, mantém o padrão de vida da família, é corrigido por índices inflacionários, permite a realização da sucessão patrimonial de forma simplificada e não será incluído em processos de inventário. Essa opção oferece uma economia significativa na transferência de imóveis.
O que fazer antes de comprar um imóvel?
Vários cuidados devem ser tomados antes de investir em um imóvel , por exemplo, a verificação das estruturas, infiltrações, instalações hidráulicas e elétricas, rachaduras etc. Por outro lado, existem apurações que precisam ser feitas relacionadas aos documentos. Observe abaixo quais são os pontos que merecem mais atenção na hora de fechar uma negociação!
Imposto Predial e Territorial Urbano
Antes de assinar o contrato de compra e venda ou lavrar a escritura pública, entre em contato com a Prefeitura Municipal e solicite informações sobre o IPTU. Existe um setor que trata especificamente dessas questões e os dados referentes aos imóveis serão fornecidos. Verifique se esse imposto foi pago em dia e se não existem pendências junto ao Município.
Certidão de ônus reais do Registro de Imóveis
Uma certidão de ônus reais pode ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis para averiguar se existe uma obrigação que recaia sobre a propriedade do imóvel, tais como penhora, hipoteca, alienação, promessa de compra e venda etc. No documento constarão todos os dados do bem e a classificação como positiva ou negativa.
Certidões das Varas da Fazenda Pública
Nas Varas da Fazenda Pública é possível solicitar uma certidão negativa de processos que envolvam o imóvel. Se o vendedor tiver algum débito referente a tributos em aberto, os entes públicos vão acioná-lo judicialmente ou executá-lo para efetuar o pagamento ou para levar a propriedade a leilão. O documento pode ser solicitado com as informações pessoais do proprietário.
Certidão da Justiça Federal
A Certidão Negativa da Justiça Federal é um documento que comprova que não existe nenhum processo judicial em trâmite contra o vendedor. Elas aumentam a segurança do comprador porque atestam que não existem litígios pendentes contra o proprietário do imóvel, os quais poderão levar à perda do bem. Para obtê-las é preciso acessar o site do órgão responsável pela região.
Certidões de interdições e tutelas
A Certidão de Interdição e Tutela se trata de um instrumento legal que comprova se o vendedor tem ou não restrições em sua vida. Se esse documento solicitado no fórum for positivo, significa que o proprietário não tem poderes para realizar a negociação. Não será possível realizar a transferência da propriedade, pois ele não tem capacidade civil para o ato.
Certidão de ações trabalhistas
A certidão negativa de ação trabalhista informa se existem processos tramitando contra o proprietário do imóvel na região consultada. O documento pode ser obtido de forma online e gratuitamente por meio do CPF ou do CNPJ que será pesquisado. Ele é muito importante, pois se o vendedor tiver respondendo a uma reclamatória, o bem poderá ser leiloado.
Entendeu como realizar a transferência de imóvel? É muito importante conhecer os trâmites que envolvem esse procedimento para evitar transtornos na hora de transferir o bem para o comprador. Esse conhecimento permite ao vendedor realizar uma negociação que considere todos os detalhes e evita conflitos entre as partes.
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