Diversas incertezas surgem quando alguém pensa no processo de financiamento imobiliário . Parcelar o valor total de um imóvel é a solução para muitos brasileiros que desejam adquirir a casa ou apartamento próprio, contudo, não têm o valor integral para quitar a propriedade à vista. É muito comum que isso aconteça nas primeiras negociações de compra e venda.
Talvez você pense que seja complicado conseguir a aprovação de um parcelamento porque desconhece os procedimentos realizados pelas instituições financeiras. Mas saiba que é possível fazer um planejamento e o controle financeiro para adequar as despesas e conseguir realizar o seu sonho. Então, se você ainda não tomou a decisão de financiar uma propriedade, este conteúdo vai ajudar.
Neste artigo, vamos falar a respeito das dúvidas comuns sobre financiamento imobiliário que os compradores têm na hora de assinar um contrato. Além do mais, forneceremos informações acerca dos tipos de parcelamento, as suas vantagens e o uso do FGTS. Por fim, falaremos sobre a importância de contar com o apoio de consultores especializados durante a negociação.
Quer encontrar respostas para as suas principais dúvidas sobre o financiamento imobiliário? Continue a leitura deste post!
1. Quais os tipos de financiamento imobiliário?
Há vários tipos de financiamentos para investir em imóveis , os quais servem para fazer reformas, construções, ampliações e aquisição de material de construção. Entretanto, o mais utilizado é o parcelamento para a aquisição de unidades imobiliárias prontas para uso. Nesse caso, o interessado poderá optar entre SFH e SFI , que são bastante utilizados pelas instituições financeiras.
Sistema Financeiro Habitacional
Essa modalidade pode incluir valores do FGTS e da Poupança para financiar um imóvel para residência do titular do empréstimo . Geralmente, os juros desse parcelamento ficam em torno de 5% ao ano, e o limite máximo de crédito é de R$1,5 milhão. O objetivo desse sistema é permitir que os compradores comprem imóveis para fomentar a construção civil.
Sistema Financeiro Imobiliário
Esse tipo de financiamento é feito pelas instituições financeiras com base na taxa referencial (TR). Os percentuais variam entre 8% e 11% ao ano, e não existe um limite para a taxa de juros, mas elas normalmente se adequam conforme a Selic. Esse fator aumenta a concorrência e permite a variação dos valores para atração e fidelização de clientes.
Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)
O IPCA possibilita a correção dos financiamentos de acordo com a inflação e com a variação do custo de vida das famílias brasileiras. Várias instituições já estão utilizando esse índice e deixando de usar a TR para atualizar os montantes financiados. O modelo é vantajoso em períodos em que o percentual da inflação está baixo.
2. É vantajoso realizar um financiamento imobiliário?
Um financiamento imobiliário é vantajoso, principalmente, para as pessoas que estão pagando aluguel mensalmente. Ao optar por financiar a casa própria, o comprador começará a pagar todos os meses um valor por um bem que será de sua propriedade no futuro.
Trata-se de um investimento que possibilita a venda e a recuperação dos valores pagos em caso de desistência. Por outro lado, existem pessoas que percebem a aquisição de imóveis como investimentos lucrativos.
Elas compram as unidades imobiliárias comerciais ou residenciais e as alugam para quitar as parcelas e aumentar o seu patrimônio. Com isso, os investidores terão retorno financeiro no futuro e poderão aproveitar esses rendimentos.
3. É possível utilizar o FGTS?
O FGTS pode ser utilizado para abater o valor financiado pelo devedor. Para ter direito de utilizar esse fundo, o comprador precisa ter contribuições de, no mínimo, três anos, e não pode ser proprietário de outro imóvel que tenha sido financiado pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH). Essa quantia que é depositada na conta dos empregados serve, também, para situações emergenciais.
Para usar o fundo, você não poderá ter outros imóveis na mesma região metropolitana em que está situada a propriedade que deseja adquirir. As instituições financeiras que permitem o uso do FGTS para quitar parte do financiamento imobiliário utilizam formulários de autorização para movimentar a conta vinculada. Elas fazem a divisão e o enquadramento do perfil do comprador.
Sendo assim, para comprar imóvel , você não pode ser possuidor, usufrutuário, cessionário ou promitente comprador de bens residenciais urbanos ou de uma parcela de imóvel misto, em construção ou concluído, para ter direito de usar o FGTS. A casa ou apartamento deve ser utilizado para moradia, estar situado em área urbana e ser avaliado em até R$1,5 milhão.
4. Qual é o valor de entrada para o financiamento?
É aconselhável reservar uma quantia para dar como entrada no financiamento. O percentual varia conforme o valor do imóvel, mas, geralmente, fica em aproximadamente 20% do preço integral da propriedade.
As credoras, normalmente, fazem o cálculo de financiamento imobiliário e liberam crédito de cerca de 80% do bem, mas você pode solicitar uma simulação antes de apresentar os documentos.
5. Quais as principais taxas?
As prefeituras municipais cobram o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ( ITBI ) na hora de transferir a propriedade do imóvel. Além disso, existem as taxas cobradas pelo Registro de Imóveis no momento de registrar a escritura pública e aquelas que as empresas financeiras costumam cobrar para fazer o contrato, avaliar o imóvel e fornecer o crédito.
O financiamento imobiliário inclui as taxas de juros e amortização, bem como os seguros por invalidez permanente ou falecimento e por danos ao imóvel, além das tarifas da administração. Os percentuais variam de uma instituição financeira para a outra, sendo que algumas utilizam a taxa básica de juros, conhecida como Selic. Os valores dependem do tipo e do preço do imóvel.
6. Como é calculado o valor das parcelas?
O valor das parcelas é calculado levando em consideração os encargos principais, os juros de financiamento imobiliário , as taxas, os acessórios e a amortização das prestações. A quantia a ser paga todos os meses pode ser distinta, conforme o sistema aplicado pela instituição financeira. Algumas delas permitem que os clientes optem pela Tabela Price ou pelo Sistema de Amortização Constante.
Sistema Francês de Amortização (SFA)
O SFA é também conhecido como Tabela Price e foi remodelado para ser aplicado no Brasil. Nesse modelo, o valor da amortização cresce a cada mês e a taxa de juros reduz mensalmente. As prestações do financiamento são fixas, porém, as amortizações crescentes e os juros decrescentes. Esse sistema não é muito utilizado na atualidade.
Sistema de Amortização Constante (SAC)
Esse sistema de amortização é aplicado pelas instituições financeiras para que as parcelas tenham o seu valor diminuído com o decorrer do tempo. O SAC apresenta a vantagem das prestações decrescentes, já que os juros são calculados sempre com base no saldo devedor. A taxa permanece fixa, mas os juros são reduzidos por que a dívida diminui mensalmente.
Sistema de Amortização Crescente (Sacre)
O sistema conhecido como Sacre combina o SFA e o SAC. Consequentemente, as parcelas são crescentes durante determinado período e, depois de certo tempo, elas passam a ser decrescentes. O reajuste é feito pela TR, as amortizações aumentam e os juros diminuem. Com esse modelo, o risco de inadimplência é reduzido de modo significativo.
7. Quais os documentos necessários para o financiamento?
Para fazer o financiamento imobiliário, é preciso separar uma série de documentos que serão avaliados pela instituição financeira. Esse procedimento deve ser feito antes de assinar o contrato de compra e venda e efetuar a compra do apartamento ou casa própria. Observe a documentação que pode ser preparada com antecedência!
Documentos do comprador
Para fazer o financiamento, o interessado deverá apresentar sua Carteira de Identidade, CPF, comprovante de residência e de renda atualizados. Se for um trabalhador autônomo e não tiver contracheques, poderá apresentar recibos de trabalhos realizados, contratos de prestação de serviços, declaração de imposto de renda ou declaração de rendimentos feita por contador.
As instituições financeiras costumam cobrar, também, a certidão de nascimento, casamento ou a escritura de união estável. O comprovante de endereço pode ser uma fatura de telefone, energia elétrica ou água. É preciso apresentar, ainda,uma certidão conjunta de débitos tributários da esfera federal, que pode ser retirada no site da Receita Federal do Brasil .
Em alguns casos, você terá que fornecer um extrato original do FGTS se for utilizá-lo para abater parte do valor total do financiamento. Se você for empregado, separe a sua Carteira de Trabalho e Previdência Social e faça cópias da folha que registra a foto e os dados pessoais, do número do PIS, dos contratos de trabalho e da folha posterior a eles.
Documentos do vendedor
O vendedor do imóvel terá que apresentar seus documentos para que o financiamento seja aprovado. Se for pessoa física, as instituições financeiras exigem RG ou documento equiparado e válido no território nacional, CPF, comprovantes de estado civil, declaração de profissão, certidão negativa de débitos federais de ambos os cônjuges, se for casado.
Caso seja uma pessoa jurídica, terá que apresentar, ainda, uma carta assinada pelos representantes e com firma reconhecida em cartório, Certidão Negativa de Débito (CND), contrato social ou estatuto social registrado na Junta Comercial da região, ata de eleição da diretoria, Certidão Negativa de Débitos de Tributos e Contribuições Federais (CCN).
Documentos do imóvel
Será necessário entregar para a instituição financeira vários documentos do imóvel que será financiado, por exemplo, comprovantes de pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), certidão negativa de dívida do IPTU e matrícula imobiliária atualizada. Algumas instituições podem solicitar outras documentações, como laudo de avaliação do imóvel feito por profissional especializado.
8. Qual é o prazo de aprovação de um financiamento?
Não existe um prazo determinado por lei para a aprovação de financiamentos. Diante disso, as instituições financeiras costumam estabelecer os próprios prazos para as análises de conformidade documental e de risco. Há empresas que demoram para avaliar o perfil do interessado e averiguar se ele tem dívidas, mas as mais eficientes levam apenas 24 horas.
9. Por que contar com o apoio de uma consultoria de financiamento imobiliário?
Uma consultoria de financiamento imobiliário é importante para a realização do processo de compra e venda do imóvel. Os consultores estabelecem os contatos durante a negociação e identificam as unidades imobiliárias que mais se encaixam no perfil de seus clientes. Veja, a seguir, outros motivos para contar com o apoio de uma empresa especializada!
Conhecimentos específicos
Um consultor negocia com o vendedor e obtém vantagens, evita discussões e promove a segurança de ambas as partes negociantes. Ele conhece o mercado e sabe separar as opções disponíveis, de acordo com a necessidade de cada cliente. A colaboração desse profissional experiente evita prejuízos futuros e complicações decorrentes desses negócios.
Atendimento personalizado
Além de conhecer as regiões onde os imóveis estão situados e compreender o seu potencial de valorização, a consultoria especializada ajuda a realizar as transações de modo justo e transparente. O consultor oferece atendimento personalizado, demonstra respeito e se dedica aos seus clientes para eliminar riscos oriundos de compras precipitadas.
Cuidados com os documentos
A consultoria especializada é relevante para evitar falhas ou ausência de documentos. A empresa se responsabiliza por analisar a documentação e evita o estresse de lidar com questões burocráticas. Um consultor atende ao interessado e fornece orientações sobre recolhimento de tributos, registro imobiliário, retirada de certidões e transferência de propriedade.
Possibilidade de fazer simulações
A maioria das instituições financeiras possibilita o acesso a simuladores em seus sites. A simulação facilita a tomada de decisão e revela quais são as possibilidades para o futuro comprador. Você pode conferir quais são as linhas de crédito disponíveis, as condições de pagamento, o número de parcelas, o valor máximo que poderá ser financiado, os juros etc.
Enfim, essas são as 9 dúvidas comuns sobre financiamento imobiliário! É muito importante eliminar todas as suas incertezas sobre a aquisição e o parcelamento de um imóvel. A CrediPronto se dedica exclusivamente aos seus clientes, analisa seus planos e anseios e oferece as melhores oportunidades do mercado, com consultores que estão sempre à disposição.
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