Documentos necessários para compra do primeiro imóvel

Adquirir um imóvel requer planejamento em todas as etapas do processo de compra. O interessado começa se planejando para conseguir reunir a quantia necessária para dar de entrada, pesquisa as opções de financiamento, visita imóveis etc. Contudo, muitas pessoas se esquecem de providenciar os documentos para comprar um imóvel.

Isso ocorre porque os compradores subestimam essa etapa, acreditando que ela pode ser resolvida em cima da hora. Mas a verdade é que cumprir os trâmites burocráticos leva tempo e custa dinheiro.

Por isso, um comprador que não se planeja corre o risco de não conseguir fechar um bom negócio, seja porque não tem os documentos necessários, porque não terá tempo hábil de providenciá-los ou porque não contava com os gastos extras dessa etapa do processo.

Se você não quer passar por esse inconveniente, leia este artigo até o final para entender tudo sobre essa documentação. Boa leitura!

Muitas vezes, as pessoas se sentem irritadas com a quantidade de exigências que devem ser atendidas para comprar uma casa ou um apartamento — principalmente quando se trata de financiamentos. Contudo, muitas dessas condições servem como uma garantia para o comprador, uma forma de assegurar um negócio limpo e transparente.

Alguns documentos revelam se o vendedor ou o próprio imóvel está sendo alvo de alguma ação judicial que não permita a venda. Um vendedor endividado, por exemplo, deve provar que tem recursos suficientes para quitar seus débitos; caso não consiga fazer isso, ele não poderá vender seu imóvel, que é parte de seu patrimônio.

Já pensou se a casa que você deseja comprar tem contas atrasadas de IPTU ou condomínio? Comprando-a, você estará assumindo essas dívidas. Portanto, o ideal é saber previamente se o imóvel tem ou não pendências financeiras.

Outro caso que pode acontecer é a pessoa comprar um imóvel que pertence a herdeiros. O vendedor recebe o dinheiro e desaparece, mas os outros herdeiros (que também têm direito ao bem) surgem para reivindicar o imóvel. Para evitar essa situação, é verificado se a propriedade está incluída em algum inventário.

A documentação pode variar de estado para estado. Para não correr riscos, conte sempre com a orientação de um profissional do ramo imobiliário, pois ele tem conhecimento sobre a legislação vigente e ajuda a proteger o comprador contra golpes.

Lembre-se de que é preciso apresentar documentos atualizados, pois eles têm validade curta. Eles devem ter sido emitidos até 30 dias antes de lavrar a escritura.

Como mencionamos no tópico anterior, a documentação é necessária para garantir a solidez do negócio. Além disso, esses trâmites transferem a propriedade do imóvel para o novo comprador. O  contrato de compra e venda  só transfere propriedade se o imóvel custar até 30 salários-mínimos.

Como existem prazos para a emissão desses documentos, é importante solicitá-los com antecedência. O primeiro documento que deverá ser providenciado é o Registro de Compra em Cartório.

O procedimento consiste em levar o contrato de compra para ser registrado em um cartório de imóveis. A taxa cobrada varia de acordo com o estado do país e também de acordo com o valor do imóvel.

OBSERVAÇÃO: no caso do financiamento imobiliário o contrato já faz o papel da escritura pública. Então uma vez que o comprador registrou, automaticamente já fez tbm a escritura.

Depois, é importante fazer a Escritura Pública de Compra e Venda. Para isso, o solicitante deverá se dirigir a um Tabelionato de Notas de sua cidade.

Nesse caso, o comprador terá que desembolsar dois valores. O primeiro é referente ao custo do cartório. O segundo é o pagamento de um imposto municipal: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Em média, o ITBI pode custar até 5% do valor de venda da propriedade. Todavia, é importante ir até a prefeitura de sua cidade e verificar as condições que oferecem descontos ou isenções — em algumas cidades, funcionários públicos municipais não pagam a taxa, por exemplo.

A formalização definitiva, que transferirá a propriedade e encerrará o processo, é realizada por meio do Registro de Imóvel, que deve ser feito em um cartório de imóveis. Seu custo também varia de acordo com o estado em que está sendo realizado o negócio.

Para que ambas as partes possam se certificar de que o comprador, o vendedor ou o imóvel não têm problemas judiciais, é necessária a emissão de várias certidões negativas. A esse conjunto damos o nome de “jogo de certidões”. Não se trata de uma obrigação legal, mas são raros os casos em que não é solicitado. Os compradores recorrem aos despachantes para providenciar as certidões.

Importante: caso você esteja comprando o seu primeiro imóvel, saiba que você tem direito a 50% de desconto em todas as taxas de cartórios que citamos — além de desconto no ITBI. Para isso, deve constar no contrato de compra ou de  financiamento  uma cláusula informando que se trata do primeiro imóvel do comprador.

Observação: as certidões negativas não são solicitadas pela CrediPronto e nem pelo banco Itaú, mas pode ser uma “segurança” para o comprador e deve ser acordado com a Imobiliária e/ou com o vendedor.

Para a pessoa que vai comprar, são exigidos os seguintes documentos:

• CPF e RG;
• certidão de nascimento ou de casamento;
• comprovante de endereço atualizado;
• comprovante de renda (extrato bancário ou os 3 últimos holerites).

Caso o comprador seja casado, precisará apresentar os documentos de seu cônjuge. Se for utilizar FGTS, deve também apresentar:

• extrato do FGTS;
• autorização para o saque;
• carteira de trabalho;
• carta do empregador.

O vendedor, por sua vez, deve apresentar:

• CPF e RG;
• certidão de casamento (ou de união estável) com  regime de bens  ;
• certidões negativas ;
• ações cíveis e criminais (site da Justiça Federal);
• execuções fiscais estaduais e municipais (sites das Secretarias de Fazenda);
• quitação de tributos federais (site da Receita Federal);
• ações trabalhistas (site do Tribunal Superior do Trabalho);
• interdição, tutela e curatela (cartórios específicos, ou seja, de registro civil, interdições e tutelas);
• protestos (cartórios).

Aconselha-se ainda a consultar se o vendedor está inscrito em algum órgão de proteção ao crédito, como SPC ou Serasa.

Quanto ao imóvel, vamos considerar alguns casos. Os documentos básicos são:

• cópia autenticada da escritura definitiva (registrada no cartório de imóveis e em nome dos vendedores);
• certidão negativa vintenária de ônus reais (possíveis dívidas do imóvel);
• registro de ações reipersecutórias e alienações (possibilidade de o imóvel ter sido vendido informalmente);
• certidão negativa de impostos ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos 5 anos;
• cópia autenticada do IPTU ;
• averbação de construção junto ao cartório de registro de imóveis;
• planta do imóvel (aprovada pela prefeitura) ou croqui dimensionado e com assinatura do engenheiro ou arquiteto;
• certidão negativa de dívidas de condomínio (em caso de apartamento);
• Habite-se (Certificado de Conclusão da Obra emitido pela prefeitura, comprovando a legalidade do imóvel).

Caso o imóvel pertença a herdeiros, deverão ser providenciadas:

Importante: e m caso de financiamento imobiliário, os Imóveis em inventário só serão permitidos quando estiverem devidamente averbados e com a documentação em dia (alvará).

Caso o imóvel esteja na planta, confira:

O Memorial Descritivo da obra deve estar registrado no cartório de imóveis.

Observação:   a CrediPronto não atua com imóveis na Planta.

No caso de compra de terrenos, torna-se necessário um documento que contenha informações detalhadas sobre ele. É importante confirmar se o terreno realmente é legalizado para construção — existem áreas, por exemplo, que são de preservação ou reservadas a certas entidades, como a Marinha ou o Exército).

No caso de terrenos (ou mesmo construções) foreiros — ou seja, que pertencem à União, ao município ou a instituições privadas, como a Igreja Católica — é necessária a emissão da certidão enfitêutica, comprovando que o imóvel está quite com suas obrigações.

Se você comprar um terreno foreiro, terá somente o direito de uso (posse), mas não a propriedade do imóvel. Terá também que pagar o laudêmio ao vendedor durante a negociação e fazer o pagamento do aforamento ao proprietário (em regra, anualmente).

A emissão da certidão enfitêutica vai depender de quem é o proprietário do terreno. No caso da União, ela pode ser emitida no site da SPU (Secretaria do Patrimônio da União ); se for o município, a emissão é realizada pela prefeitura.

Observação:  a CrediPronto não atua com terrenos.

Alguns documentos custam muito caro, especialmente aqueles que são emitidos por cartórios. Por isso, talvez seja melhor solicitar alguns deles só após a conclusão da negociação. Assim, evita-se o risco de ter que investir mais de uma vez na solicitação de um mesmo documento devido a expiração da sua validade.

Especialistas recomendam que o investidor tenha uma reserva correspondente a cerca de 5% do valor do imóvel para ser destinado apenas para o pagamento dos impostos e documentos.

Lembre-se de que você só será dono se  registrar o imóvel  em seu nome. Caso sua compra tenha sido efetuada somente com contrato de compra e venda, visando economizar dinheiro, a solução é lavrar a escritura. Para isso, terá que procurar o antigo proprietário ou herdeiros. Nesse caso, comprador (com comprovante da negociação) e vendedor devem comparecer ao cartório de imóveis.

Se o antigo proprietário ou seus herdeiros não forem encontrados, para conseguir a escritura será preciso apelar para a Justiça, movendo uma ação de usucapião. Essas ações variam de acordo com o imóvel (tamanho, localização, entre outros fatores).

Para imóveis urbanos com mais de 250 metros quadrados, o comprador deverá provar (por meio de contas, fotos, testemunhas) que mora no imóvel há, pelo menos, 5 anos. Dessa forma, obterá a escritura registrada. O processo de usucapião pode demorar, no mínimo, 1 ano, e seus custos equivalem, aproximadamente, a 1% do valor do imóvel.

Previna-se e reúna com antecedência os documentos, independentemente de ser uma compra é à vista ou por meio de um financiamento. Além disso, sempre é bom ter profissionais especializados para orientar o processo (advogados e corretores, por exemplo).

Tentar cumprir toda essa burocracia sem ajuda pode fazer com que o comprador cometa erros na hora conseguir os documentos para comprar um imóvel. Além de gerar estresse, esses erros podem levá-lo a ter que esperar ainda mais para finalizar a compra ou direcionar mais recursos para o pagamento da documentação.

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