Como funciona a amortização em financiamentos imobiliários?

Muita gente procura um financiamento imobiliário e já pensa em sua amortização ou liquidação completa em poucos anos. Afinal de contas, trata-se de um compromisso que, em alguns casos, exige algumas restrições e limitações de gastos. Essa é uma opção vantajosa para quem considera apenas sua tranquilidade emocional.

Mas, a depender da situação econômica do País e dos juros do financiamento, aplicar o dinheiro disponível para a amortização de contrato poderia ser mais vantajoso. Ficou confuso? Neste post, vamos explicar essa estratégia, mas principalmente, os conceitos e pontos a considerar com relação à amortização de um financiamento.

Quer entender um pouco mais sobre amortização de contrato de financiamento? Confira!

O que é a amortização?

Um financiamento imobiliário, na maioria das vezes, tem um longo prazo para pagamento da dívida, a fim de que as parcelas fiquem compatíveis com a receita mensal do comprador. Inclusive, muitas pessoas optam por fazer reservas financeiras para dar uma boa entrada e reduzir o valor a ser financiado.

Ao celebrar o contrato de financiamento imobiliário, porém, não existe a obrigatoriedade de quitá-lo integralmente dentro dos vencimentos de cada parcela — é possível antecipar algumas e, até mesmo, fazer sua quitação completa . Esse é o conceito da amortização, ou seja, antecipar parcelas do financiamento com o intuito de reduzir os juros do contrato e seu valor residual.

As parcelas de um financiamento correspondem à divisão do valor do item financiado, bem como os juros e os encargos que remuneram o financiador, além de pagar taxas operacionais e seguros, por exemplo.

Ao antecipar o pagamento de uma parcela, os juros provisionados para o período até a data de vencimento não precisam ser cobrados, então, uma parte do desconto se refere à alteração de sua proporcionalidade na parcela. Mas todas as amortizações são iguais? Vamos falar sobre isso no decorrer deste artigo!

Como funciona a amortização?

A amortização é um processo que acontece automaticamente, toda a vez que o devedor paga uma parcela do financiamento. O sistema de amortização das dívidas é definido pela instituição bancária ou financeira, dependendo do tipo de crédito, da finalidade e do valor.

Há várias formas de amortizar dívidas de empréstimos pessoais, financiamentos imobiliários ou consórcios. Os modelos de amortização servem para que os encargos e o montante original sejam pagos parceladamente ao longo de um contrato assinado pelas partes. Veja, abaixo, alguns detalhes importantes!

Pagamento dos juros

O abatimento dos juros e encargos pode ser feito por meio da organização das finanças para pagar as parcelas dentro do prazo contratado. Os juros são incluídos nos valores pagos mensalmente e a dívida vai reduzindo sem a incidência de multas pela falta de pagamento.

O devedor pode se organizar para amortizar a dívida, antecipando valores para obter vantagens maiores. Assim, o abatimento será antecipado e a pessoa vai economizar dinheiro. As taxas de juros são aplicadas conforme o valor financiado e o prazo do contrato. Quanto mais distante estiver a parcela a ser antecipada, mais desconto é possível obter nos juros.

Antecipação dos juros

A amortização de um financiamento traz diversas vantagens, mas a principal é a redução do saldo devedor . Cada vez que a pessoa paga a parcela antecipadamente, estará dando um passo a mais para a quitação total do contrato. Se fizer isso, acontecerá a antecipação dos juros, que serão bem menores do que se fossem pagos na data do vencimento da parcela.

A redução do valor da dívida ocorre de forma mais ágil com a amortização e o financiamento pode ser quitado em tempo menor do que o planejado inicialmente. Vale a pena para o devedor antecipar quantas parcelas for possível, pois além de diminuir o valor da divida, reduzirá de forma automática a duração do contrato.

Qual a melhor opção para amortização de financiamento?

Existem duas opções principais de amortização, a tabela SAC e a Price, e elas são definidas no momento da celebração do contrato de financiamento. Ou seja, a tabela utilizada para possíveis amortizações estará informada no contrato no ato de sua assinatura, e é primordial que o comprador entenda como elas funcionam.

Tabela SAC

A tabela SAC funciona como a atualização da parcela, e é a que mais se vê disponível no mercado, atualmente. Ao solicitar uma amortização de contrato que tem a tabela SAC como referência para essa ação, o comprador terá o saldo devedor e os juros do financiamento atualizados de acordo com a taxa referencial.

Tabela Price

Na tabela Price, o sistema de parcelas é fixo e tende a ter taxas mais altas que o sistema SAC. Afinal de contas, não existe um índice de correção para ser aplicado.

Vale lembrar que, ao buscar um financiamento imobiliário, a consultoria de um especialista pode ser crucial para dar mais informações sobre esses dois mecanismos dentro da realidade do que está sendo negociado. Isso porque, além de considerar o momento do contrato, é preciso focar quando a decisão de amortizar surge.

O que considerar na hora de tomar a decisão de amortizar?

Muitas vezes, isso ocorre quando o comprador recebeu um dinheiro inesperado, décimo terceiro ou outro recurso foi liberado e pode ser utilizado para tal. A primeira pergunta que se faz é: vale mais a pena ter esse valor aplicado ou utilizá-lo para quitar uma parte do contrato?

Para responder essa pergunta sob o ponto de vista financeiro, é preciso comparar a rentabilidade da aplicação e o desconto que seria proporcionado pela amortização. Mas fique tranquilo, pois explicaremos melhor esse conceito no decorrer do artigo.

Aquele que for mais vantajoso deve ser adotado. Claro que, como dito na introdução, o aspecto emocional também deve ser levado em conta. Se a tranquilidade tiver mais relevância para o comprador, o melhor é amortizar.

A segunda pergunta a se fazer é: o que é melhor, reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, ou quitar as últimas parcelas e diminuir o tempo para conclusão do contrato?

Na primeira situação, o peso da despesa nas finanças mensais será amenizado. Na segunda, o comprador ficará livre da obrigação financeira mais rapidamente. Assim, é preciso considerar o que é mais importante para seu momento financeiro.

Como escolher o sistema de amortização?

Os dois sistemas têm as suas próprias vantagens. No momento de fazer a escolha entre um deles, o devedor precisa considerar alguns fatores, tais como o tempo do financiamento e as suas condições financeiras. Observe, abaixo, os aspectos mais relevantes para a tomada de decisão!

Prazo

Inicialmente, o comprador deve analisar o tempo que precisará para fazer o pagamento total da dívida. O sistema SAC é mais indicado para pessoas que vão assinar um contrato com prazo mais longo. Já o sistema Price é mais vantajoso em financiamentos com período para pagamento mais curto.

Valor do pagamento

A tabela SAC é mais interessante para quem não terá aumentos significativos em sua renda e conseguirá manter suas condições financeiras inalteradas. Enquanto a tabela Price, que apresenta parcela constante, é mais vantajosa para os compradores que têm previsão de aumento em sua renda mensal ao longo do período contratado.

Juros

As instituições financeiras e bancárias fazem os cálculos pelos dois sistemas, tanto pela tabela SAC como pela Price. Dessa forma, fica mais fácil analisar a incidência de juros para saber qual opção é a mais vantajosa, de acordo com a situação do comprador. Deve-se escolher aquela que causar menos impacto no orçamento familiar.

Amortização em financiamentos imobiliários: dá para usar o FGTS?

Muitos trabalhadores que atuam pelo regime celetista ficam chateados por não poder usar o saldo do FGTS fora das regras estabelecidas pelo INSS. A grande maioria dos brasileiros sabe que é possível usar esse recurso para comprar um imóvel financiado, mas o que muitos desconhecessem é que esse capital também pode ser usado para amortizar dívidas.

Na prática, isso significa que, se uma pessoa usou o FGTS para comprar uma casa, mas continuou trabalhando com carteira assinada, ela poderá usar esse novo capital acumulado para pagar parte de seu débito. Nesse caso, o comprador poderá reduzir em até 80% o valor das mensalidades do negócio.

Essa medida poderá ser realizada uma vez por ano. Para quem tem saldo nas contas do FGTS, essa é uma boa forma de usar o capital, uma vez que esse recurso fica retido em uma conta da Caixa, rendendo menos do que a Caderneta de Poupança.

Ademais, essa é uma maneira de obter uma forma de se organizar financeiramente, caso o comprador esteja passando por um momento delicado em suas finanças. Nesse sentido, ele ainda pode usar o saldo do FGTS para quitar parcelas em atraso, desde que respeitado o prazo de 12 meses para uso do fundo.

O CET deve ser considerado?

Na hora de pensar em amortização em financiamentos imobiliários, o proprietário não pode se esquecer do Custo Efetivo Total (CET) do contrato. Na prática, ele acaba sendo mais importante do que a taxa de juros. Isso porque o contrato de financiamento é composto por muitos itens, como seguros, taxas, reajustes etc.

Todos esses valores são pagos pelo comprador. Por isso, um contrato com uma taxa de juros pequena pode ser muito mais caro do que um segundo, com uma taxa de juros maior — desde que ele tenha um CET mais baixo.

Se você teve acesso a um capital inesperado, mas não sabe se deve investir ou amortizar a dívida, compare o rendimento do investimento com a taxa de CET do contrato — e não com a taxa de juros . No entanto, lembre-se de que dificilmente você terá acesso a um investimento financeiro que remunere mais do que o que o banco está cobrando no financiamento.

Nesse caso, é provável que seja um investimento com alto risco, o que pode ser um problema para uma pessoa que está buscando, justamente, equilibrar a sua vida financeira. Analisando esse cenário, seria muito mais vantajoso quitar parte do valor emprestado pelo banco do que investir .

Agora, se por acaso você tem um montante aplicado, cujo rendimento anual é superior ao CET do seu financiamento, pode ser mais vantajoso amortizar a dívida mensalmente — em vez de usar uma parte maior desse capital e perder lucratividade.

É natural que muitas pessoas se sintam incomodadas com as mensalidades do financiamento, desejando se livrar delas o quanto antes. Todavia, essa é apenas uma maneira de observar a situação. As mensalidades não são um problema para quem está com a vida econômica em ordem.

Por isso, preocupe-se em criar uma reserva financeira de emergência e cortar gastos desnecessários, em vez de focar todos os seus esforços em quitar o financiamento.

Como verificar o comportamento de juros para fazer a escolha?

Instituições financeiras fazem uma análise minuciosa do perfil econômico do cliente que solicita o financiamento. Também avaliam diversas tendências para identificar quais são as taxas mínimas e máximas para a efetivação de seus contratos. Com relação à composição e ao comportamento dos juros do financiamento, eles apresentam, na maioria das vezes: os custos envolvidos na operação e o spread bancário.

Os custos envolvidos na operação são, por exemplo, a origem do dinheiro que o banco utiliza para realizar o empréstimo. Bancos privados, normalmente, utilizam uma parte dos depósitos em poupança, enquanto os públicos usam os saldos aplicados do FGTS .

Esses bancos são responsáveis por remunerar seus investidores, e os custos do financiamento imobiliário contribuem para tal recompensa. Já o spread bancário é a diferença entre os juros cobrados dos clientes que pedem empréstimo, daqueles que pagam os investidores que deixam seus valores aplicados na instituição bancária.

Os detalhes sobre o processo de amortização de um financiamento imobiliário são muito importantes e devem estar claramente informados no contrato a ser assinado. Isso garante que decisões futuras sejam tomadas de acordo com o que é conhecido pelo comprador, que não terá surpresas que o deixem insatisfeito em relação ao responsável pelo financiamento.

Por fim, é preciso dizer que o comportamento dos juros e seu percentual poderão ter variações consideráveis de acordo com o perfil do credor. Mais uma vez, o acompanhamento de uma consultoria na própria imobiliária é capaz de contribuir para a escolha daquele que melhor se encaixa na realidade do cliente.

Na maioria das vezes, fazer a amortização do plano é vantajoso. Por isso, é preciso entender como avaliá-la segundo seus critérios e a realidade vivida pelo comprador que realizou o financiamento imobiliário.

Agora, você já sabe como funciona a amortização de contrato em financiamentos imobiliários! Acreditamos que ficou mais simples de entender como funcionam os juros e abatimentos das parcelas. Além de tudo isso, é preciso estar por dentro de outros aspectos do mercado imobiliário para uma compra de imóvel segura .

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