O que é valor venal de um imóvel e como calcular esse índice?

O valor venal de um imóvel se refere ao terreno e ao total da área construída ou das edificações. Se o  corretor de imóveis não sabe  como fazer esse cálculo, fatalmente ele não descobrirá qual é o imposto incidente sobre o bem e tampouco por onde começar a definição do preço para uma possível transação.

Mas calma! Neste artigo, esclarecemos o que é o valor venal de um imóvel e mostramos a fórmula para obtê-lo. Além disso, especificaremos todos os componentes que incidem no cálculo e os cuidados que o corretor precisa ter ao definir preços para uma transação baseada nesse indicador. Você descobrirá ainda a importância de conhecer esse valor. Curioso? Então, siga com a leitura e confira!

O que é o valor venal de um imóvel?

Trata-se de uma estimativa de preço para compras e vendas que o Poder Público estipula para determinados bens. Ou seja, o preço que a propriedade alcançaria em uma transação à vista de acordo com a análise da prefeitura da sua cidade.

Para chegar a esse resultado, o município busca embasamento no preço praticado no mercado e determina o valor final do metro quadrado do terreno urbano e da área construída/predial.

Além disso, são levados em conta o fator idade do imóvel, ou seja, o período desde que foi construído, a posição que se encontra em seu terreno, além do tipo de residência, se há reformas, acréscimos, modificações. Com base no resultado obtido, são determinados os valores dos impostos que serão cobrados do contribuinte.

Por que ele é importante?

A importância de conhecer o valor venal de um imóvel está no fato de que ele é um fator relevante de análise para o cálculo do preço de mercado da propriedade. Por meio dele, os  corretores  determinam o mínimo pelo qual o  apartamento ou a casa  serão vendidos.

Essa avaliação também é importante nos processos judiciais. Por exemplo, as ações de inventário e partilha de bens, o pagamento de financiamentos, a transferência de titularidade e a quitação de tributos para os órgãos do governo.

Além disso, o valor venal do imóvel é utilizado para o cálculo de tributos, como o Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU). Para encontrar o valor que será pago em razão desse imposto, será necessário multiplicar o valor venal do imóvel pela alíquota do IPTU definida em letra de lei.

Há uma relação estreita entre valor venal do imóvel e a economia também. Isso porque, nos contextos em que há grande busca por imóveis em razão da dinâmica de oferta e procura do mercado, ele pode sofrer flutuações. Esses parâmetros ainda são utilizados como indicadores econômicos imobiliários.

Como calcular esse índice?

A finalidade principal dessa avaliação é definir o valor de emolumentos administrativos ou judiciais — quando necessário — e principalmente de certos impostos. Como exemplo, temos a cobrança do  IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana) no nível municipal.

É graças ao cálculo do valor venal que a prefeitura decide quais bairros pagarão IPTU mais alto, qual será o valor mais baixo cobrado e ainda que pontos da cidade ficarão isentos da cobrança. De modo geral, aqueles localizados em áreas que oferecem risco aos moradores.

Alguns coeficientes são considerados no cálculo e eles variam de uma cidade para outra. Normalmente, a conta considera as características do imóvel (posição, idade, tipologia), a função da área da edificação, a utilização (comercial, residencial ou outra) e a média de valor do metro quadrado para os imóveis no mesmo logradouro (valor unitário padrão).

Em algumas cidades, esse valor não é atualizado com frequência. Por isso, uma pessoa que construiu uma casa pequena pode ficar isenta do IPTU por anos, ainda que tenha ampliado o imóvel. Isso acontece porque o valor venal não foi atualizado. No entanto, é importante frisar que o município pode fazer a cobrança retroativa desses valores. Por isso, antes de vender uma casa ou um terreno, o proprietário deve regularizar a situação.

O cálculo do valor venal do imóvel segue esta fórmula:

V = A x VR x I x P x TR

A saber:

• V = valor venal do imóvel;
• A = área do terreno ou edificação;
• VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
• I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
• P = posição do imóvel no logradouro;
• TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos, reformas etc.).

No entanto, lembre-se de que o cálculo varia a cada cidade. No município de São Paulo, são necessários outros componentes para chegar ao valor do imposto municipal, como a subdivisão da zona urbana ou zona fiscal. Portanto, é importante ficar atento à legislação municipal para entender o valor venal do imóvel que será comercializado.

Que fatores fazem parte do cálculo do valor venal?

Como você observou, diversos fatores modificam o cálculo do valor venal dos imóveis. Mas existem pontos primordiais que interferem diretamente e podem estar registrados nas notificações de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de algumas cidades. São eles:

• área total construída medida em metros quadrados;
• valor atribuído ao metro quadrado de acordo com a moeda nacional;
• obsolescência;
• tipo do terreno;
• fração ideal;
• condomínio ;
• profundidade do terreno;
• terreno incorporado;
• excesso de área.

A avaliação é realizada conforme a Planta Genérica de Valores, que é um mapa do município por meio do qual se dividem as regiões urbanas em áreas com valores determinados. Geralmente, esses números são atribuídos às construções e aos terrenos com sistema de tabelas, índices, fatores e listas com a média de valores unitários para cada metro quadrado.

Nesse sentido, se a área total construída em metros quadrados for grande, aumenta o valor venal do imóvel. Acontece a mesma coisa quando se eleva o valor atribuído ao metro quadrado de acordo com a moeda nacional e ainda se o tipo de terreno é um daqueles que encarece o valor patrimonial do bem.

Existe uma variação mercadológica nessa equação?

Ainda que o valor venal de um imóvel seja o resultado de um cálculo que considera características burocráticas, é importante frisar que o mercado imobiliário influencia o preço de venda desse bem. Isso porque o investimento em imóveis tem relação com questões econômicas, como liberação de  crédito para financiamento.

Dessa forma, embora o valor venal de um imóvel seja elevado, ele pode ser negociado por um preço menor, a depender de cada caso. Entender esse tipo de variação é uma dica para que o  corretor fique atento  às oportunidades de venda. Afinal, nem sempre os  clientes  estarão dispostos a pagar o que imóvel vale.

Por outro lado, o aumento da procura por imóveis em determinado bairro inflaciona a venda, fazendo com que o corretor efetue uma transação por um preço acima do valor venal. Ou seja, o profissional precisa ficar atento ao valor venal estipulado pela prefeitura e ao valor real do bem.

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

O valor de mercado é o preço recebido pela venda de um imóvel e depende bastante das mudanças na economia. Ele varia de acordo com o estado da residência, a necessidade de retorno e a pressa do vendedor e as condições do  comprador  que vai pagar o montante. Não há um padrão de cálculo para encontrar o número correto.

Portanto, é diferente do valor venal e, às vezes, representa  desafios  para os corretores imobiliários. Podem ser realizadas avaliações para a determinação do preço de mercado com análise de todos os aspectos físicos do bem, estado de conservação, deterioração, idade do imóvel, entre outros.

Como o mercado influencia a variação de preço do valor venal?

Embora os critérios para definição do valor venal do imóvel sejam fixos e previamente previstos, como indicado no tópico da fórmula de cálculo, o mercado imobiliário influencia bastante seu valor em razão das diversas variáveis.

A mais evidente é a oferta e a demanda. Quanto maior a demanda (uma situação em que há uma procura muito maior por residências em um determinado bairro, por exemplo), maior tende a ser o preço do imóvel. Em situações de crise, em que opostamente nos encontramos com menor demanda, os preços costumam baixar. Ou seja, as diversas variações mercadológicas guiam o valor venal do imóvel.

Quais são os parâmetros para o mercado imobiliário?

O valor venal é tanto influenciado pelo mercado quanto gera impacto nele, havendo uma interação entre esses dois elementos. Veja que ele não indica diretamente o valor de mercado de um imóvel , mas é levado em conta na hora de realizar o cálculo, visto que é um dos dados utilizados pelos corretores na hora de avaliar um bem.

Por isso, seu resultado geralmente é menor do que o valor do imóvel na venda. Ou seja, para se encontrar o preço final, é necessário levar em conta outros fatores que têm a ver com a valorização da propriedade.

O ITBI entra na conta?

Sem sombra de dúvidas. A regularização do pagamento de impostos é fundamental para fechar uma venda. Esses tributos devem ser identificados, calculados e regularizados. O valor desse pagamento deve entrar no preço de venda para evitar prejuízos ao vendedor e à imobiliária — ou mesmo surpresas desagradáveis ao comprador.

O ITBI é um tributo municipal diretamente ligado à venda de imóveis, tendo uma alíquota média de 2% do valor venal. Nesse caso, a dica do tópico anterior se faz muito útil, pois, se o imóvel sofreu desvalorização, é importante procurar a prefeitura da cidade para pedir a atualização do valor de venda.

No entanto, o município pode não concordar com os argumentos apresentados. Uma  sugestão para o corretor de imóveis  é identificar quais pessoas estão isentas do pagamento do tributo.

Em algumas cidades, servidores municipais não pagam o ITBI. Saber dessa informação ajuda o profissional imobiliário a vender para um público segmentado. Existe a possibilidade de isenção do ITBI em caso de imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida. Porém, esse benefício também varia de acordo com o município.

Que cuidados devem ser tomados na transação de imóveis?

Encontrar o valor venal de um imóvel é o ponto de partida para determinar o seu preço de venda. Contudo, é preciso ter cuidado, já que na transação de bens ainda precisam ser acrescidos os seguintes aspectos:

• taxas de administração;
• valores para a retirada da  documentação ;
• comissão do corretor pela venda;
• horas trabalhadas pelo corretor de imóveis.

Enfim, todos esses acréscimos fazem com que o preço de venda do imóvel fique bem acima do valor venal. Portanto, ele deve ser usado como um parâmetro, mas nunca tomado como o valor final da transação.

Sabendo disso, o mercado imobiliário costuma ficar atento às mudanças nas legislações municipais para evitar prejuízos. O corretor também pode fazer isso, afinal são questões pontuais que geralmente sofrem alterações.

Além do mais,  saber o que influencia  o valor venal de um imóvel na cidade em que você trabalha é fundamental para o seu sucesso enquanto corretor de imóveis, principalmente no caso dos que estão em início de carreira. Isso porque, como explicado no tópico anterior, o mercado imobiliário e o valor venal do imóvel influenciam-se mutuamente.

Como fazer a negociação de um imóvel com segurança?

Algumas precauções devem ser tomadas na hora de fazer a  negociação de imóveis. Inicialmente, confira se os  documentos  da propriedade estão em dia, se há  financiamento , averbação de termo de penhora ou de promessa de  compra  e venda. Agende horários para fazer visitas pessoalmente conforme a disponibilidade dos compradores, mas antes verifique se há necessidade de pequenos reparos.

É relevante que se acompanhe com atenção a relação contratual compactuada também, pois nela estão presentes todos os termos que regulamentaram a negociação do imóvel. É fundamental ainda verificar se há cláusulas dúbias, abusivas ou ainda se algum aspecto da relação contratual não foi regulamentado. Se houver algum aspecto aberto ou pouco regulado, esse momento de checagem será o ideal para verificação.

Conhecer os diferentes perfis de clientes

Para facilitar a negociação dos seus imóveis, é importante entender os diversos perfis de clientes que existem no mercado. Afinal, eles são os principais protagonistas das relações comerciais e das exigências que existem nesse contexto.

As pessoas mais jovens têm menos dinheiro à vista para investir, mas conseguem fazer financiamentos mais prolongados para adquirir imóveis. Já os mais experientes costumam ter quantias maiores para dar de entrada ou quitar o valor de uma única vez.

Porém, antes de oferecer um imóvel, ouça com bastante atenção o que o cliente tem a dizer. Cada personalidade apresenta as suas características e há soluções ideais para os diferentes tipos de necessidades. Os compradores iniciantes normalmente dão mais trabalho aos  corretores  porque têm diversas dúvidas e precisam compreender vários detalhes.

O cliente investidor procura propriedades rentáveis e busca dados técnicos do mercado imobiliário, por exemplo a capacidade de valorização do imóvel. Já o cliente família visa ao conforto de seus familiares, razão pela qual é mais minucioso ao analisar os aspectos dos imóveis.

O cliente sonhador é hesitante, impulsivo, indeciso e muda de ideia várias vezes. Todos esses perfis estão presentes no mercado imobiliário e necessitam ser conhecidos por aqueles que fazem negócios nesse segmento.

Entender qual é a relação com o IPTU

O Imposto Predial e Territorial Urbano é calculado conforme o valor venal dos imóveis. Esse tributo é da competência dos Municípios e, por esse motivo, as autoridades municipais determinam esse parâmetro para servir de base ao cálculo.

Antes de negociar o imóvel, verifique se existem dívidas ligadas a ele para oferecer maior segurança durante as transações. Quem compra uma propriedade que tenha uma dívida de IPTU está assumindo o débito por se tornar o novo dono, e a falta de pagamento dele pode gerar a inscrição do bem em dívida ativa e causar sérias consequências.

Porém, a pessoa que decide comprar um bem com as suas dívidas pode obter vantagens durante a negociação. Ele pode pedir condições mais acessíveis e renegociar os débitos diretamente na Prefeitura para evitar que o imóvel seja leiloado judicialmente. Entretanto, o valor da dívida do  IPTU  não pode ser maior que 25% do preço da propriedade.

Consultar o valor venal

O valor venal do imóvel pode ser facilmente consultado na Prefeitura da cidade onde ele está localizado. Basta ter acesso ao número de inscrição da propriedade e entrar em contato com os responsáveis.

Em diversos Municípios, já foram implementados sistemas informatizados para a consulta pública que pode ser realizada pela Internet. Ao checar o valor venal diretamente na fonte, evita-se equívocos nos preços definidos contratualmente pelo vendedor.

Avaliar os impactos para o cliente final

A negociação segura impacta o  cliente  final. Por esse motivo, é essencial transmitir todas as informações sobre o bem em questão, tais como o tempo de uso, as estruturas, a localização e outros fatores que interferem na confiabilidade entre o corretor de imóveis e seus clientes. Preocupe-se em dar toda a orientação sobre as condições reais do imóvel para evitar problemas futuros.

Procure listar os comércios situados próximos da propriedade para mostrar ao comprador quais vantagens ele obterá com o fechamento do contrato. Antes de marcar a visita ao imóvel, verifique se os pequenos reparos fundamentais foram realizados, se o local está limpo, organizado, bem iluminado e ventilado.

Dê atenção especial aos acabamentos, à pintura, às torneiras, às janelas, às portas e aos pisos, que causam a primeira impressão nos compradores. Se for preciso, peça reparos no sistema hidráulico ou elétrico e solucione rachaduras e infiltrações que desvalorizam o imóvel.

Entendeu o que é valor venal de um imóvel e como calcular esse índice? É preciso considerar principalmente a metragem do terreno e outros fatores relacionados. Já o preço de mercado envolve o total de metros construídos, a infraestrutura nas proximidades, a localização, os preços praticados na região etc.

Neste post, oferecemos diversas informações relevantes sobre o valor venal do imóvel, sua vinculação com a tributação e com o mercado e por que é tão importante compreender a sua natureza no contexto imobiliário. Todos esses tópicos nos oferecem uma visão de como é relevante saber sobre o valor venal do imóvel atualmente, principalmente para aqueles que desejam realizar transações financeiras no contexto imobiliário.

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