Como é feito o cálculo de financiamento de imóveis?

Nem todo mundo pode comprar um bem à vista. Por isso, entender como calcular juros de financiamento de imóveis  é fundamental para quem deseja recorrer a essa modalidade e, assim, realizar esse sonho.

Aqueles compradores que contam com valores aplicados também precisam ponderar se seus rendimentos são melhores ou piores que os juros de um possível financiamento. A partir daí, poderão decidir resgatar as finanças ou fazer um  contrato de crédito .

Ou seja, para não cair em uma cilada e tomar decisões verdadeiramente estratégicas, é preciso dominar o funcionamento do cálculo de financiamento de imóveis. É sobre esse assunto que vamos falar aqui, neste post. Continue a leitura para conferir!

Como funciona um financiamento imobiliário?

Em uma compra convencional, comprador e vendedor trocariam uma quantia em dinheiro pela titularidade do bem — no caso, o imóvel. Porém, quando o cliente não tem dinheiro para pagar o valor integral da casa ou apartamento escolhido, pode recorrer ao serviço de crédito de uma entidade financiadora, o chamado financiamento imobiliário.

Bancos e financiadoras, por sua vez, avaliam a capacidade de pagamento e a saúde financeira do indivíduo e concedem o crédito, para que ele possa pagar ao vendedor. Nessa transação, o mais comum é que o valor financiado seja apenas parte do preço total do imóvel.

Nesse caso, o comprador paga uma entrada com recursos próprios ou usa o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), e negocia o restante com a financiadora. Esse é o financiamento do imóvel, em que um contrato é formalizado com o banco, garantindo o pagamento do valor emprestado em parcelas mensais, e outro é celebrado com o vendedor, transferindo a  titularidade do bem para o comprador .

Assim, o imóvel fica em nome do comprador, mas a existência do financiamento ainda em aberto impede que o proprietário realize uma nova venda sem antes liquidar o saldo remanescente do contrato com a financiadora.

As 4 etapas do financiamento imobiliário

É possível dividir o financiamento de um imóvel em fases. Veja quais são elas.

1. Análise de crédito

Aqui, serão verificadas a renda e a saúde financeira do comprador do imóvel. Se houver segurança na análise, ou seja, se houver uma renda compatível com a compra do imóvel, é possível que haja concessão de crédito para aquisição da unidade imobiliária.

2. Escolha do imóvel e análise técnica

Em seguida, é necessário escolher, dentre os imóveis disponíveis, qual será aquele escolhido pelo comprador, a partir de critérios que atendem aos seus desejos enquanto consumidor. Nesse momento, é também necessária a realização de uma análise técnica pela equipe de engenharia, com a participação do comprador, com o objetivo de assegurar a correta aquisição do imóvel.

3. Elaboração e assinatura do contrato

Após a análise de crédito e escolha do imóvel, inclusive, com realização de avaliação técnica e de vistoria, parte-se para a elaboração e assinatura do contrato. Esse é um dos momentos mais importantes, pois nele serão definidos os termos dos contratos, a duração do financiamento, e quando é possível negociar juros menores etc.

Qualquer situação de desavença, dúvida ou mesmo processo judicial será guiada pelos termos estabelecidos contratualmente e, também, pela legislação vigente.

4. Registro do contrato, entregando-o em seguida ao banco

O último passo é o registro do contrato em cartório, para fins de segurança jurídica e autenticidade do documento, além de entregá-lo à instituição financeira ou banco. Assim encerra-se o ciclo total de financiamento do imóvel.

É importante destacar, também, que a concessão de crédito vem acompanhada de pagamento de juros. Diante disso, é sempre importante realizar uma pesquisa de mercado apurada para verificar qual instituição financeira concede empréstimos com a melhor oferta de juros em longo prazo, com um cálculo de financiamento favorável ao consumidor, como a CrediPronto oferece.

Outra informação importante é a da aquisição da propriedade do imóvel. Enquanto são realizados os pagamentos das parcelas de financiamento, o bem negociado pertence à instituição bancária ou à financiadora. Somente após a quitação de todas as parcelas do financiamento, ocorre a transferência de propriedade do banco/instituição financeira para o comprador do imóvel.

Nesse contexto de financiamento, vale frisar que a realização da própria construção civil dos edifícios pela construtora também é financiada por instituições bancárias. Então, há nesse caso, também, o cálculo de financiamento realizado pelas próprias construtoras das unidades imobiliárias, no qual haverá busca pelos processos de financiamento/juros com as melhores vantagens no mercado financeiro.

O que compõe o valor de um financiamento imobiliário?

Esse é um ponto que merece atenção ao analisar o contrato de financiamento imobiliário. Afinal de contas, alguns fatores podem deixar as parcelas mais altas ou, até mesmo, fazer com que sejam incluídos produtos e serviços sem o consentimento do comprador. De forma geral, o valor a ser financiado inclui:

• montante a ser financiado, também chamado de amortização;
• taxa de juros, que é a forma de remuneração da entidade financiadora;
• seguro de morte e invalidez temporária;
• seguro de danos físicos ao imóvel;
• eventuais taxas administrativas.

Além disso, alguns bancos e entidades também permitem incluir no cálculo de financiamento algumas despesas cartorárias, mas  vale a pesquisa e o estudo sobre a viabilidade .

Como calcular os juros do financiamento?

Quando uma pessoa opta por adquirir um imóvel ou outro bem por meio de financiamento, é preciso aprender a calcular os juros para entender se as taxas são atrativas e, ainda, quanto vai custar o parcelamento. Dessa forma, fica mais fácil organizar as finanças para pagar a dívida em dia.

Fazer um cálculo usando a diferença do preço do pagamento a prazo e à vista, e dividindo-o pelo número de parcelas, pode gerar um resultado incorreto. Mesmo assim, na verdade, a conta é simples. Observe um exemplo interessante.

Uma pessoa decidiu fazer um financiamento imobiliário de R$400 mil, que será pago em 360 vezes, com juros de 10% ao ano, e amortização de R$1.111,11. Os juros devem ser somados à parcela, os quais correspondem a 10%, e que serão divididos em 12 meses. Então, temos: 

• 10 × 12 / 100 = 0,0083% ao mês
• R$400 mil × 0,0083% = R$3.320,00
• R$3.320,00 + R$1.111,11 = R$4.431,11

A esse montante, ainda podem ser somados os valores do seguro e da taxa de administração cobrada pela financeira. No próximo mês, para obter o valor da parcela, é necessário descontar dos R$400 mil os R$1.111,11 amortizados, e fazer o cálculo com base no saldo devedor.

Se você prefere usar uma fórmula para obter os valores, pode aplicar a seguinte:

“valor financiado = [{1 – (1+ taxa de juros) – prazo}/ juros] x valor da prestação”

No entanto, se fazer contas não é uma das suas maiores habilidades, aproveite a  Calculadora do Cidadão , disponibilizada pelo Banco Central, na Internet.

Quais são as vantagens e desvantagens do cálculo de financiamento?

Ao optar por um financiamento imobiliário, o comprador pode antecipar sua aquisição, sair do aluguel e aumentar seu patrimônio de forma administrável, ou seja, com  pagamentos que cabem dentro de seu orçamento familiar .

Além disso, em momentos em que a economia está favorável e a oferta de crédito é maior, é possível aproveitar melhores taxas de juros. Essa é uma grande vantagem para o comprador.

A escolha de financiar o imóvel permite que as pessoas reservem os seus recursos financeiros para possíveis imprevistos ou para aproveitar outros negócios. Os valores que sobram podem ser úteis para melhorar o apartamento ou a casa adquirida.

Por outro lado, o financiamento de imóveis é uma forma de fazer investimentos seguros. A aquisição de propriedades imobiliárias oferece retorno garantido, por meio de aluguéis ou da sua valorização, que é um fator comum nesses casos.

As pessoas que têm à sua disposição o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço podem pedir que a Caixa Econômica Federal libere os valores para a aquisição da casa própria. Essa opção é válida para quem não tem outro imóvel no seu nome.

Por fim, o financiamento imobiliário oferece algumas garantias aos contratantes. Uma delas é o seguro residencial, que protege o bem contra danos provocados por fenômenos naturais.

Também existem algumas desvantagens, como o comprometimento de parte da renda por um período extenso. Várias condições ainda podem trazer mais desafios para essa situação, como o aumento de despesas com a chegada dos filhos.

No geral, todas essas questões são gerenciáveis. Até mesmo a venda de um apartamento ainda no período de financiamento não é impossível. Basta que seu saldo remanescente seja liquidado.

O prazo extenso do contrato também pode ser abreviado com a antecipação de parcelas, que, nesse caso, ainda poderão ter descontos consideráveis nas taxas de juros, que proporcionarão economia. Nesse sentido, a facilitação de acesso a um imóvel que, em longo prazo, a partir do pagamento de pequenas parcelas, será uma propriedade sua, é uma das maiores vantagens de um cálculo de financiamento.

Diferentemente de um contrato de aluguel, em que o dinheiro dispendido não resulta em nenhum investimento em longo prazo (como a aquisição da propriedade de um imóvel), o financiamento do imóvel resulta, realmente, em um ganho de propriedade.

Uma desvantagem que pode ser apontada é a longa duração de um contrato de financiamento, ou seja, um cálculo de financiamento se divide muito no tempo e, em geral, há diversas prestações financeiras e sucessivas que precisam ser quitadas. Assim, é uma obrigação que se estende no tempo, que demora para acabar e que necessita de um verdadeiro compromisso.

Como as financeiras fazem o cálculo do financiamento de imóveis?

Quando decidimos comprar um imóvel, é natural que a primeira coisa que venha à cabeça seja a taxa de juros. Afinal de contas, existem cobranças abusivas, que podem comprometer o bolso do comprador. Nesse caso, é sempre bom redobrar a atenção quanto às condições oferecidas pela empresa que está operando o financiamento.

Além da questão dos juros, as financiadoras levam em conta outros fatores para calcular o valor do financiamento de um imóvel. A seguir, listamos os principais aspectos.

Tipo do imóvel

Geralmente, as financeiras dão um valor maior para o financiamento de edificações comercias em relação às residenciais. Por exemplo, algumas empresas permitem financiar até 70% do valor de um imóvel comercial — enquanto para as residências, 50% é o limite.

Valor do imóvel

A quantia financiada não é o valor completo do imóvel. Normalmente, a empresa que faz o financiamento estipula um limite total do bem financiado. Por exemplo, é comum o comprador de uma moradia em construção começar pagando a construtora.

Após a entrega das chaves, ele faz um financiamento com um banco para pagar o saldo devedor. Nesse caso, é o valor do imóvel, uma vez que a quantia paga para a construtora foi relativa à entrada.

Prazo

Em média, as financeiras oferecem um prazo de pagamento entre 180 e 360 meses, o equivalente a um período de 15 a 30 anos. Porém, quanto maior a duração, mais caro será o plano. Isso ocorre porque a incidência de juros é maior em financiamentos longos.

Por isso, é tão importante analisar cuidadosamente os prazos estabelecidos por cada sistema de financiamento imobiliário antes de fechar o negócio. Afinal, trata-se de um investimento de grandes dimensões, que provavelmente já vem sendo planejado há muito tempo pelo comprador.

Para não correr o risco de dar um passo maior do que a perna, a solução é colocar tudo na ponta do lápis. Mesmo que isso seja trabalhoso e demande paciência, estudar o seu orçamento com precisão é a melhor estratégia para encontrar um financiamento que caiba exatamente no seu bolso, evitando dores de cabeça no futuro.

Taxas de referência

Existem duas  taxas  cobradas pelas financiadoras: uma é a administrativa — um valor mensal embutido nas parcelas —, e a outra é a referencial — taxa que é atualizada mensalmente, e incide sobre o saldo devedor. Sendo assim, ambas têm impacto no cálculo do financiamento de imóveis.

Seguros

As financeiras exigem o pagamento de dois tipos de  seguro : 

• Morte e Invalidez Permanente (MIP): é pago mensalmente e garante que a dívida será liquidada, mesmo com a morte do mutuário;
• Danos Físicos do Imóvel (DFI): é calculado com base no valor do imóvel e assegura a indenização por sinistros contra a residência.

Análise de crédito

Outro fator importante, que é levado em consideração no cálculo do  financiamento  de imóveis, é a análise de crédito. Essa etapa é fundamental para proteger a financeira e o comprador de um financiamento que não cabe no bolso, comprometendo a renda familiar.

Nessa verificação, também é descoberto se o cliente tem dívidas anteriores. Em alguns casos, tais pendências financeiras são incluídas no percentual de comprometimento da renda.

Como a CrediPronto faz o cálculo do financiamento de imóveis?

Apesar de algumas financiadoras não facilitarem a vida das pessoas que desejam e precisam adquirir um financiamento de imóvel, a CrediPronto oferece diversos benefícios aos clientes. Vamos ver algumas dessas facilidades.

Amortização

A CrediPronto utiliza a Tabela SAC — Sistema de Amortização de Crédito —, que diminui de maneira gradativa o valor das parcelas do financiamento. Com isso, ele pode ficar até 10% mais barato. Isso favorece não só o bolso, mas também, os futuros investimentos do comprador, pois na Tabela SAC, os juros serão menores no decorrer do contrato.

Isso significa que, para compradores que possuem renda mensal razoável, esse sistema de financiamento é o mais recomendado. Isso porque ele não vai comprometer o orçamento do investidor por longos espaços de tempo. Dessa maneira, o nível de satisfação do cliente será muito maior, já que o custo final do imóvel ficará mais baixo.

Tabela SAC

Os financiamentos imobiliários da CrediPronto são feitos pela Tabela SAC porque a empresa sabe que essa modalidade é mais vantajosa para seus clientes. Ou seja, mesmo que o comprador aperte um pouco o orçamento para pagar as primeiras parcelas do financiamento, ele estará seguro, sabendo que o valor da dívida vai diminuir consideravelmente.

Além disso, outra vantagem da Tabela SAC é que, se o cliente precisar renegociar o financiamento ou, até mesmo mudar, de banco, o seu retorno financeiro será maior, considerando-se que boa parte do saldo devedor já vem sendo quitada no decorrer das parcelas.

Se ainda restam dúvidas quanto à opção pela amortização constante, vamos dar um exemplo ainda mais prático sobre o cálculo de financiamento de imóveis nesse sistema. Considere um financiamento de R$300 mil.

Pela Tabela SAC, o comprador pagaria cerca de R$3.800,00 na primeira parcela e R$800,00 na última, 360 meses após o início do contrato. É ou não é muito mais vantajoso?

Valor do imóvel

Até 90% do valor do imóvel podem ser financiados, e a CrediPronto oferece as melhores condições para o pagamento das parcelas. Sem a menor dúvida, esse é um dos fatores mais importantes do cálculo de financiamento. Até porque ninguém quer passar os 30 anos do prazo da dívida tentando solucionar problemas junto à financiadora, certo?

Nesse sentido, a  parceria Itaú Lopes  da CrediPronto sai na frente quando o assunto é financiamento imobiliário fácil, ágil e prático, já que a empresa está devidamente preparada para orientar o comprador desde o início do processo até a fase final da entrega das chaves.

Cobrança de taxas

As taxas cobradas variam de acordo com o perfil do cliente. Com essa cobrança personalizada, evita-se que sejam pagos valores abusivos, que poderiam comprometer a renda do comprador e trazer problemas para seus futuros investimentos.

Desburocratização

A CrediPronto se dedica a realizar os seus processos de maneira prática e descomplicada. Por isso, a análise de crédito é feita em 24 horas, e o tempo médio de emissão do contrato é menor em comparação com as outras instituições financeiras.

Isso é possível porque, em vez de utilizar uma plataforma terceirizada para análise e emissão de contratos, como a maioria das empresas, a CrediPronto tem a sua própria célula jurídica. Faça já a simulação de crédito.

O que você deve analisar para escolher o financiamento ideal?

Da mesma forma com que a empresa financeira analisa os seus dados para garantir que você tenha as condições adequadas para ser um cliente, você também precisa avaliar o cenário econômico e mercadológico para decidir qual é o melhor  financiamento  disponível para o seu perfil.

Nesse momento, é interessante pensar com a cabeça de um empresário. Nenhum negócio bem-sucedido recorre a compras ou empréstimos sem fazer uma exaustiva pesquisa antes. É isso o que você precisa fazer no momento de comprar a sua casa, terreno ou apartamento: pesquisar muito para ter certeza de que está tomando a melhor atitude financeira possível.

Vamos ver 4 dicas sobre esse tema.

1. Estabilidade profissional

Como andam as notícias a respeito da empresa em que você trabalha? Em alguns casos, as conversas de corredor dão indícios de que os gestores podem tomar atitudes importantes, como cortar postos de trabalho.

Esse tipo de informação deve ser avaliada como um indicador de risco para o seu financiamento. Existe algum prazo para que a empresa comunique algo aos funcionários? Um novo diretor vai tomar posse? Se sim, vale a pena aguardar essas mudanças ocorrerem.

2. Variação salarial

Esse tópico é muito importante para quem trabalha como autônomo ou recebe comissões. Não faça o cálculo de financiamento de imóveis considerando apenas os seus melhores resultados.

Esses ganhos são diretamente influenciados por questões que fogem do seu controle, como o bom desempenho de um produto no mercado ou o crescimento de determinado segmento. É melhor fazer simulações levando em conta apenas o capital com o qual você tem certeza que poderá contar.

3. Uso de simulações

Algumas pessoas subestimam ferramentas como os  simuladores de crédito , achando que elas são pouco precisas. Não são. Na economia, a previsão de cenários é muito importante. Se você já assistiu a um boletim econômico, com o mínimo de atenção, deve ter percebido isso.

Ao ter acesso a dados que mostrarão como a sua renda familiar será impactada pelo financiamento, será mais fácil (e seguro) definir o valor correto. De modo contrário, o comprador estará tomando suas decisões apenas em achismos.

4. Reserva financeira

Manter uma reserva financeira é necessário em qualquer momento da vida. Quando uma pessoa faz o cálculo de financiamento de imóveis, ela pode perceber que será necessário reduzir o valor aplicado na Poupança ou outros investimentos.

O ideal é cortar gastos, mas nunca deixar de poupar, por menor que seja o valor depositado. Despesas emergenciais, relacionadas a gastos com saúde ou desafios profissionais, podem ser contornadas com tranquilidade se o indivíduo tiver, pelo menos, o valor equivalente a seis meses dos seus gastos mensais aplicado.

Nesse caso, não só as parcelas do financiamento serão pagas com tranquilidade, como o comprador terá clareza mental para decidir seus próximos passos.

Por que escolher a CrediPronto?

A CrediPronto é uma empresa sólida e confiável, especializada em financiamento imobiliário, que oferece consultoria para os seus clientes e atende em todo o Brasil. Ela tem parceria com grandes empresas, como o Banco Itaú S.A, e apresenta as melhores taxas de juros do mercado, em conjunto com todos os benefícios que você deseja. O atendimento é ágil e personalizado!

Enfim, agora você já sabe como calcular juros de financiamento de imóveis! Como vimos, o cálculo nesse sentido é um tema muito importante. Por isso pesquise, converse com as pessoas que você convive e evite tomar decisões precipitadas. Afinal de contas, comprar um apartamento ou a casa dos sonhos deve trazer apenas felicidade.

A CrediPronto assegura o melhor financiamento imobiliário! Assina a nossa newsletter e conheça nossa excelente produção de conteúdo sobre o assunto! Vem com a gente!