Os sistemas de amortização de financiamento são uma parte bem importante do processo de aquisição de um imóvel, visto que correspondem à forma como o saldo devedor será calculado para pagamento.
Contudo, para você escolher a opção ideal, é essencial entender cada modelo, afinal será um dos fatores que mais influenciará o valor das suas parcelas mensais.
A seguir, você vai entender o que é amortização de financiamento , como calcular e quais são os principais tipos disponíveis no mercado. Boa leitura!
O que é amortização de financiamento ?
A amortização de financiamento é o abatimento gradativo do saldo devedor da dívida , ou seja, significa liquidar uma parte do seu débito pendente a cada prestação paga.
Basicamente, ao contratar um crédito imobiliário, você paga dois valores: o quanto você solicitou emprestado (valor do imóvel) e o valor da taxa de juros da instituição financeira.
Quando alguém diz que amortizou a dívida, significa que foi liquidada parte do valor solicitado para a compra do imóvel.
Também existe a possibilidade de adiantar as parcelas e liquidar a dívida antes do prazo. Essa também é uma forma de amortização.
Como funciona a amortização de financiamento ?
Quando você diz que reduz a sua dívida toda vez que paga uma prestação, quer dizer que você amortiza o seu saldo devedor a cada pagamento. É um processo automático.
Existem dois modelos que são mais aplicados no mercado. Abaixo, confira quais são eles:
Tabela Price (Sistema de Amortização Price)
Essa modalidade fixa o valor das parcelas ao longo de todo o período de financiamento, ou seja, a sua primeira parcela será igual à última.
A incidência de juros ocorre sobre o valor total financiado, variando somente a composição das parcelas. Inicialmente, as primeiras prestações têm mais a aplicação de juros, enquanto as últimas priorizam a liquidação da dívida em si.
Dessa maneira, como não há variação na dívida, esse modelo é um dos favoritos para quem quer ter um planejamento mais estável.
Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)
Nessa forma de amortização de financiamento , as prestações têm seu valor reduzido conforme o pagamento da dívida, de modo que a sua última parcela será sempre menor que a antecedente a ela.
Funciona da seguinte forma: os juros incidem sobre o montante total financiado. Assim, conforme você quita o saldo devedor vigente do mês, esses juros ocorrem sobre um valor total menor, gerando uma parcela menor que a anterior.
E como calcular a amortização de financiamento ?
Primeiro, antes de entendermos como é feito o cálculo da amortização de financiamento , precisamos saber que existe diferença entre as fórmulas de acordo com o sistema utilizado.
Por exemplo, se você tem um crédito imobiliário de R$ 300.000,00 com prazo de 240 meses (20 anos) e taxa de juros de 0,9%, considerando que você deu R$ 60.000,00 de entrada e financiou R$ 240.000,00:
- No caso da Tabela Price, você pagará R$ 2.444,67 na primeira prestação, sendo R$ 2.160,00 de juros e R$ 284,67 de amortização. Por fim, na última prestação, você pagará os mesmos R$ 2.444,67, mas será R$ 2.422,01 de amortização e R$ 21,80 de juros.
- Já no cálculo da Tabela SAC, você começa pagando R$ 3.160,00 na primeira parcela, sendo R$ 1.000,00 de amortização e R$ 2.160,00 de juros. No final, você estará pagando R$ 1.009,00, sendo R$ 1.000,00 de amortização novamente e R$ 9,00 de juros.
Existem outros tipos de amortização de financiamento ?
Além da tabela SAC e Price, existem outras formas de amortização de financiamento menos conhecidas, mas que podem ser interessantes para você. Conheça-as abaixo:
Sacre (Sistema de Amortização Crescente)
No sistema Sacre, as parcelas começam menores e aumentam de acordo com o pagamento, ou seja, as suas prestações crescem ao longo dos meses.
Para quem vai ter muitas despesas com mudança e reforma no novo imóvel, essa pode ser uma boa alternativa.
SAA (Sistema Americano de Amortização)
No Sistema Americano de Amortização, a cobrança de juros é periódica, mas a liquidação da dívida ocorre em uma única parcela. A depender do contrato, você pode até pagar os juros com o valor de amortização.
Esse é um modelo menos usual no Brasil e é ideal para quem pretende quitar a dívida em poucos meses.
Em quais situações indica-se fazer a amortização?
Quando falamos em amortização do financiamento imobiliário pensando em adiantar as parcelas para finalizar o pagamento mais rápido, o ponto mais importante que você precisa analisar é a comparação entre a taxa de juros e o retorno de uma aplicação financeira.
Por exemplo, vamos supor que você solicitou um crédito imobiliário com 0,8% de juros ao mês e pensa em adiantar as prestações, mas existe uma aplicação financeira com um rendimento de 1% ao mês.
Nesse caso, é mais vantajoso não adiantar a parcela, mas sim colocar o dinheiro na aplicação e pagar as prestações conforme o prazo. Assim, você garantirá um rendimento a mais de 0,2% ao mês, o que pode parecer pouco inicialmente, mas pode ser interessante em longo prazo.
Já se não houver diferença ou se até mesmo os juros do financiamento forem maiores, vale a pena adiantar para se livrar logo da dívida.
Alguns momentos propícios para adiantar as prestações é com:
- 13º salário;
- férias;
- renda extra;
- promoção;
- bônus.
E eu posso usar o FGTS na amortização de financiamento ?
Para quem se pergunta se é possível fazer a amortização do financiamento com FGTS , a resposta é sim, contudo, alguns requisitos precisam ser seguidos, entre eles estão:
- é necessário vínculo com a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) como trabalhador formal;
- e que tenha contratado o financiamento por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
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