Essa linha de crédito é a principal aliada para quem deseja investir no mercado imobiliário, mas não tem condições de adquirir propriedades à vista.
Se você faz parte desse grupo, mas ainda está com muitas dúvidas sobre como financiar um bem, continue lendo este guia! Apresentamos tudo o que você precisa saber sobre esse crédito.
Boa leitura!
O que é financiamento imobiliário ?
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito destinada exclusivamente para aquisição de imóveis novos, usados ou até mesmo na planta . As principais vantagens dessa modalidade são as condições facilitadas e os juros mais baixos.
Esse crédito imobiliário pode ser solicitado tanto para compra de imóveis residenciais quanto comerciais, sendo uma excelente opção para empreendedores.
Para solicitar o empréstimo, o comprador deve escolher um imóvel, com base em seu orçamento e suas necessidades pessoais, e realizar uma análise de crédito na instituição financeira que ofereça as melhores condições.
Durante esse processo de análise, será necessário apresentar informações como valor da propriedade e sua renda fixa.
Uma vez aprovado , o comprador irá receber o valor total do financiamento como um empréstimo, que deverá ser pago em parcelas durante o tempo acordado no contrato.
Como conseguir financiamento imobiliário ?
O primeiro passo para quem deseja conseguir um crédito imobiliário é definir qual será o valor necessário para realizar a compra. Para isso, faça uma avaliação de mercado , pesquisando a média de preço de imóveis que atendem às suas necessidades.
Em seguida, faça simulações em mais de uma instituição financeira, conferindo qual oferece as melhores condições relacionadas aos juros, à entrada e à quantidade de parcelas.
Após escolher a melhor opção, entre em contato com a instituição, consultando quais documentos são necessários para a análise de crédito e a aprovação do financiamento imobiliário .
Quais são os tipos de financiamento imobiliário ?
Para descobrir qual é o melhor financiamento de imóveis, você deve conhecer os tipos dessa linha de crédito . Veja abaixo quais são:
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é um modelo governamental criado em 1964, voltado a atender pessoas de baixa renda. Suas principais características e vantagens são os juros baixos e o pagamento a longo prazo.
Ademais, o valor das parcelas não pode ultrapassar 30% da renda total do solicitante, facilitando ainda mais o pagamento, e o comprador pode utilizar o FGTS para compor a entrada ou amortizar o saldo devedor .
Contudo, o limite do SFH para o valor do imóvel é de R$ 1,5 milhão , e essa modalidade apenas está disponível para imóveis residenciais regularizados e para compra do primeiro imóvel.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) é um modelo de financiamento, criado em 1997 pelo governo, sendo uma alternativa para empreendedores em busca de imóveis comerciais para seus estabelecimentos.
Além da flexibilidade de pagamento, outras vantagens do SFI são:
- não há limites referentes ao valor do imóvel ou do financiamento;
- pode ser solicitado para aquisição de segundo imóvel;
- atende pessoas jurídicas .
Financiamento direto com a construtora
O financiamento direto com a construtora é um contrato realizado entre a empresa e o comprador durante a aquisição de imóveis na planta .
Ainda que tenha como vantagem a rápida liberação, essa modalidade não segue regras e condições dos bancos, tendo normalmente taxas de juros mais altas e menor prazo de pagamento.
Qual é o valor máximo de um financiamento imobiliário ?
O valor máximo disponibilizado pela instituição dependerá da renda do solicitante, das regras da empresa e do modelo de crédito imobiliário escolhido.
Afinal, o SFH apenas permite o financiamento de até 80% do valor total do imóvel, que não pode custar mais de R$ 1,5 milhão.
Por outro lado, o SFI permite o financiamento de 80% do valor de imóveis acima de R$ 1,5 milhão, enquanto o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) financia de 50% (pelo governo) até 80% do valor do imóvel (por instituições privadas).
Como utilizar o FGTS no financiamento imobiliário ?
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço ( FGTS ) pode ser utilizado pelo comprador que não tenha financiamento imobiliário ativo e não seja proprietário de residência na mesma região, limítrofes ou região metropolitana onde irá adquirir.
De modo geral, existem três principais enquadramentos para utilização do FGTS para o financiamento imobiliário :
- Damp I : a aquisição pode ser feita à vista com o FGTS ou como percentual de entrada. Nesse caso, a carência é de três anos, vinculada ao imóvel;
- Damp II : utilizar o saldo para amortização do saldo devedor, das parcelas ou valor da prestação. A carência é de dois anos, vinculada ao comprador;
- Damp III : o saldo é utilizado no abatimento das prestações do contrato de financiamento imobiliário . O intervalo mínimo é de 12 meses entre as utilizações.
Qual é o prazo para liberação de um financiamento imobiliário ?
Segundo um levantamento da Abecip, o prazo médio para liberação do crédito imobiliário é de 40 dias . Contudo, esse tempo pode mudar dependendo da burocracia e das(s) regra(s) de cada instituição.
Então, o ideal é utilizar mais de um simulador de financiamento imobiliário , conferindo com a instituição não apenas informações sobre as condições de pagamento, como prazo para liberação do valor.
Quais documentos são necessários para realizar um financiamento?
Apresentar os documentos certos e dentro do prazo estabelecido é crucial para garantir o seu financiamento imobiliário rapidamente.
Por isso, antes de solicitar esse recurso financeiro, providencie os seguintes documentos:
- RG;
- CPF;
- Comprovante de estado civil;
- Comprovante de renda;
- Extrato do FGTS (se for utilizá-lo);
- Avaliação do imóvel (também pode ser realizada pela instituição financeira ou pela prefeitura);
- Matrícula e capa do IPTU (exceto para imóveis na planta ).
Quais são as certidões necessárias para financiamento imobiliário ?
Além dos documentos listados acima, são solicitadas certidões negativas, obtidas em diferentes órgãos públicos. São elas:
- Ações nas Fazendas Municipal e Estadual;
- Ações cíveis e ações na Justiça Federal;
- Tutela, interdição ou curatela;
- Propriedade de imóvel (no caso de programas específicos ou uso do FGTS );
- Dívidas e contribuições federais.
Qual é a melhor taxa de financiamento imobiliário ?
Para escolher a melhor taxa, você deve utilizar o simulador de financiamento imobiliário de mais de uma instituição, comparando as condições de cada uma.
Ainda que os bancos mais tradicionais, como a Caixa Econômica Federal, ofereçam taxas atrativas, não deixe de buscar por outras instituições financeiras, como a CrediPronto , que oferece uma das melhores condições do mercado.
Como calcular a amortização
Ao pagar uma parcela do financiamento imobiliário , o comprador acaba amortizando o saldo devedor, reduzindo mensalmente sua dívida com aquele banco. Essa redução depende de qual sistema foi escolhido no momento da formação do contrato.
Os sistemas são:
SAC
No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor amortizado mensalmente do saldo devedor é fixo, enquanto o resto do valor da prestação é direcionado ao pagamento dos juros.
Como consequência, as parcelas iniciais nessa modalidade são mais altas, mas caem gradativamente.
Tabela Price
Na Tabela Price , o valor das parcelas mantém-se do início ao fim do financiamento imobiliário .
Para isso, as primeiras prestações são formadas apenas de juros, e, com o passar do tempo, o valor da amortização aumenta e os juros diminuem.
Sacre
A Tabela Sacre é uma combinação das duas modalidades acima, em que, inicialmente, as parcelas se mantêm e são basicamente direcionadas ao pagamento dos juros.
Contudo, uma vez que os juros diminuem, o valor das parcelas também caem gradativamente, sendo utilizadas para reduzir o saldo devedor.
Quais são os processos envolvidos em um financiamento imobiliário ?
O primeiro passo para ter acesso ao crédito é acessar o simulador de financiamento imobiliário da instituição escolhida. Em seguida, você passará pelas seguintes etapas:
Análise do crédito
A análise de crédito é um procedimento importante, pois oferece às instituições financeiras todas as informações relacionadas a renda, histórico de comprador, score , capacidade de pagamento e demais dados.
Com base nessa pesquisa, serão definidas as condições de crédito disponíveis para o solicitante, principalmente o valor máximo e o valor de cada prestação.
Escolha do imóvel
Descobriu qual valor máximo a instituição vai liberar? Então, está na hora de pesquisar imóveis que estejam nessa faixa de orçamento.
Nesse momento, provavelmente você precisará cortar algumas preferências e escolhas, sejam relacionadas a tamanho, idade do imóvel ou até mesmo localização. O importante é focar em manter aquelas indispensáveis para você e sua família.
Vistoria do imóvel
A vistoria do imóvel é um processo exigido pela instituição financeira, responsável por definir o estado real da propriedade e, consequentemente, seu valor de mercado.
Essa etapa ajuda a proteger o banco de possíveis fraudes por parte do comprador, como requerer um valor acima do que é necessário, sendo que o financiamento é apenas destinado para aquisição de casas, apartamentos ou terrenos.
Contrato
Quando o imóvel e o crédito estiverem devidamente aprovados, o banco vai liberar para o comprador um contrato de financiamento imobiliário , que deve ser assinado no tempo indicado.
Sempre leia cuidadosamente esse documento antes de assiná-lo.
Registro
Para concluir de uma vez o processo e ter acesso ao dinheiro, você precisa registrar o contrato em cartório e informar a instituição.
Entrada e garantias
Entendo como funcionam a entrada e as garantias que podem ser concedidas no financiamento de imóveis.
Entrada
A maioria dos bancos e das instituições financeiras cobra uma entrada correspondente a 20% do valor do imóvel.
Contudo, o comprador pode oferecer uma quantia maior. Inclusive, essa estratégia é recomendada por especialistas, pois diminui o valor que será tomado como empréstimo e, consequentemente, os juros que incidirão nessa transação.
Garantias
De modo geral, o imóvel adquirido por financiamento funciona como garantia da operação, seja por meio de hipoteca seja por meio de alienação fiduciária (mais utilizada atualmente).
Nessa segunda opção, o bem fica alienado à instituição financeira até que o crédito seja quitado e pode ser tomado caso o comprador se torne inadimplente.
Além disso, existe o crédito com garantia , em que o solicitante pode oferecer outro imóvel ou até mesmo um veículo como garantia de pagamento da dívida. A vantagem dessa modalidade são as melhores condições .
Como calcular as prestações do imóvel?
O valor das prestações dependerá das condições determinadas no contrato, mas, normalmente, há a incidência dessas taxas:
- taxa de juros;
- seguros ;
- taxa de administração de contrato.
Em relação à correção das prestações e do saldo devedor, geralmente os bancos utilizam a Taxa Referencial (TR) durante o cálculo, mas também é possível aplicar a correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e pela variação da poupança.
O que é IOF e como ele incide no financiamento imobiliário ?
O Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) é um tributo que incide sobre várias operações de crédito, incluindo o financiamento de imóveis. Seus principais objetivos são angariar recursos e regulamentar a economia brasileira.
Como a cobrança desse tributo é de responsabilidade da instituição responsável pela operação financeira, o IOF é considerado “insonegável” e não depende de declaração para ser recolhido, pois é cobrado em cada transação.
Custos adicionais no financiamento imobiliário
Além dos juros e da amortização, existem também custos relacionados ao crédito imobiliário que você deve conhecer:
Custo Efetivo Total (CET)
O CET corresponde a todos os encargos, taxas e demais valores cobrados pelo banco ao longo do financiamento imobiliário . Essas taxas devem ser apresentadas claramente aos clientes.
Inclusive, o CET é uma das principais informações que você deve considerar ao escolher um crédito, pois mostra o valor real que será cobrado pela operação.
Emissão de certidões negativas de dívidas tributárias
Lembra que, dentre os documentos necessários para obtenção do financiamento, existem algumas certidões negativas? Uma delas é relacionada às dívidas tributárias, que deve ser apresentada pelo solicitante.
Contudo, para emiti-la, você deve pagar uma taxa.
Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma tributação cobrada pela prefeitura sobre os processos de compra e venda de propriedades imobiliárias localizadas na cidade.
Nesse caso, o tributo deve ser pago pelo comprador .
É possível antecipar parcelas de um financiamento imobiliário ?
Com certeza! Inclusive, os especialistas recomendam essa estratégia como forma de diminuir o prazo de pagamento e os juros incididos sobre a operação.
Além disso, você pode tanto abater o valor das parcelas (sem alterar o prazo de pagamento) ou diminuir a quantidade de parcelas , quitando seu financiamento em menos tempo.
No caso de financiamentos pelo SFH, o saldo do FGTS pode ser utilizado na antecipação.
Entenda sobre seguros no financiamento imobiliário
Os seguros no financiamento imobiliário visam proteger os compradores em situações que dificultem o pagamento das parcelas – o que, após três meses, pode resultar na perda do imóvel.
Dentre as opções disponíveis, o MIP e o DFI são obrigatórios para o financiamento, uma vez que também protegem a instituição da inadimplência. Descubra mais informações sobre esses seguros abaixo.
O que é MIP e como calcular?
Desde a publicação da Lei nº 4.380/1984 e do Decreto nº 73/1966 , é obrigatória a contratação do Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) .
Esse recurso pode ser utilizado para quitar o saldo do financiamento se houver óbito ou invalidez de um dos titulares do empréstimo.
Para determinar o valor do MIP, é multiplicado o saldo devedor atual pelo valor da alíquota referente à faixa etária do cliente.
O que é DFI e como calcular?
A lei acima também tornou obrigatório a contratação do Seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI) , que cobre prejuízos causados por agentes externos no imóvel financiado, ou seja, incêndios, inundações, chuvas fortes, detalhamentos e demais fatores inesperados e/ou inevitáveis.
Para calcular o valor do DFI, a alíquota é multiplicada pelo valor de mercado do imóvel estimado no momento da compra. Essa alíquota será aplicada a todas as parcelas do financiamento de maneira fixa.
Como transferir financiamento imobiliário ?
Para transferir o financiamento do seu nome para um terceiro, é necessário solicitar a aprovação do banco (credor), que fará uma análise de crédito com as informações desse novo devedor.
Caso seja aprovado, o novo detentor do crédito passará a pagar as prestações.
Como fazer portabilidade de financiamento imobiliário ?
Descobriu um banco com melhores condições de financiamento? Então, faça a portabilidade do seu crédito imobiliário .
Para isso, solicite o procedimento no banco atual, que fará a transferência por meio da Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP). Após isso, o banco poderá oferecer uma contraposta em até cinco dias.
Se o cliente não aceitar, a mudança será concretizada.
O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário ?
Depende do tipo de contrato firmado com o banco:
- hipoteca : como a propriedade do bem é do comprador, o banco apenas poderá cobrar o valor por meio de uma execução judicial;
- alienação fiduciária : a propriedade do bem é do banco, tendo o comprador apenas a posse. Então, em caso de inadimplência, o imóvel será levado a leilão.
Para quem vale a pena fazer um financiamento imobiliário ?
De modo geral, como investir em imóveis é uma das formas mais seguras de construir e proteger seu patrimônio, qualquer pessoa que se enquadre nos critérios pode (e deve) fazer um financiamento.
Contudo, antes de tomar essa decisão, faça um planejamento financeiro assertivo , considerando que essa será uma dívida de longo prazo que acompanhará você pelos próximos 20 ou 30 anos.
Entenda a importância de conhecer as tendências de juros e quais são elas
Ao conhecer as tendências de juros, você será capaz de entender as práticas das instituições financeiras, facilitando a escolha do seu financiamento.
Por isso, confira as principais tendências e suas vantagens.
Selic baixa
A Selic é uma taxa de juros aplicada sobre a quantia financiada. Com base nela, muitos compradores decidem se vale a pena ou não solicitar o financiamento em bancos – sendo que, caso esteja alta, essa transação não é indicada.
Todavia, quando o contrário ocorre, a aquisição de imóveis por empréstimo bancário torna-se vantajosa. Diante disso, antes de assinar o contrato, verifique se a taxa Selic está em baixa.
Juros em queda
Como as taxas de juros é uma das características mais analisadas ao solicitar um empréstimo, com sua redução, as condições de financiamento tornam-se mais atrativas, atraindo vários compradores que desejam adquirir um imóvel.
Diversidade de ofertas
Outra tendência importante está relacionada com a diversidade de ofertas no mercado, referente tanto às opções de bancos e instituições financeiras quanto à variedade de linhas de crédito.
Esse aumento de opções foi resultado de uma série de fatores, como diminuição da Selic, maior incentivo à aquisição da casa própria e condições facilitadas.
Valorização dos imóveis
Se você está buscando um investimento, a aquisição de imóveis é uma excelente opção. Afinal, as propriedades estão cada vez mais valorizadas devido aos fatores acima somados à busca por maior qualidade de vida.
Práticas que vão auxiliar você na hora de decidir sobre o financiamento imobiliário
Conheça algumas ferramentas que devem fazer parte do seu processo de escolha de crédito:
Simulador de financiamento imobiliário
O simulador de financiamento imobiliário é uma ferramenta disponibilizada por grande parte dos bancos e das instituições financeiras.
Nela, você fornece dados relevantes ao cálculo (renda, valor do imóvel, tipo do imóvel, valor da entrada) e recebe uma simulação do financiamento disponível naquela instituição.
Como o cálculo é feito?
Para calcular os valores referentes ao financiamento simulado, a ferramenta se baseia nos seguintes dados:
- taxa de risco do cliente;
- renda mensal;
- prazo do financiamento;
- valor de entrada do imóvel;
- quantia comprometida para as parcelas.
Vantagens do simulador
Além de ajudar a escolher a melhor opção de financiamento imobiliário , utilizar o simulador durante as pesquisas agiliza a análise de crédito, pois seus dados já estarão registrados.
Isso sem falar que eles são superfáceis e práticos de usar.
Aplicativos de financiamento imobiliário
Os bancos também disponibilizam aos seus clientes e parceiros aplicativos exclusivos, que facilitam ainda mais a sua pesquisa.
Inclusive, a CrediPronto tem um aplicativo completo, que oferece acesso aos simuladores de financiamento imobiliário e empréstimo com garantia de imóvel. O app está disponível para Android e iOS .
Funcionalidades dos aplicativos
Além de simulador on-line , esses aplicativos de serviços financeiros oferecem outras ferramentas e funcionalidades que facilitam ainda mais a rotina do parceiro:
- Consulta de score
- Geração de propostas
- Acompanhamento dos processos
- Comunicação direta com a instituição
Outra função interessante é a indicação de clientes, com a qual os corretores de imóveis indicam aos interessados as melhores propostas de financiamento, agilizando o processo de compra.
Vantagens de usar os aplicativos
A principal vantagem de utilizar aplicativos de financiamento é a comodidade, afinal vários processos podem ser feitos no conforto da sua casa. Assim, em vez de perder horas na fila do banco, basta abrir o aplicativo e pesquisar a sua dúvida.
Além disso, o atendimento costuma ser mais rápido e prático, devido à interface intuitiva e à variedade de funções automáticas.
Vale a pena fazer o financiamento imobiliário do segundo imóvel?
Você quitou seu primeiro imóvel e está com a renda livre? Financiar outra propriedade imobiliária é um excelente investimento.
Afinal, em vez de gastar seu dinheiro com bens e compras superficiais, você estará investindo na construção do seu patrimônio .
Além disso, você poderá alugar o imóvel, aumentando ainda mais sua fonte de renda e qualidade de vida.
Vantagens de ser um investidor no segmento imobiliário
- O patrimônio imobiliário está protegido das oscilações do mercado.
- Os imóveis estão em constante valorização, sobretudo aqueles localizados em regiões em expansão.
- Serve como fonte de renda extra para a família.
- Garante proteção em momentos de instabilidade econômica.
- É uma excelente forma para diversificar seus investimentos.
Como a consultoria da CrediPronto pode auxiliar o seu processo de financiamento imobiliário ?
Ainda tem dúvidas sobre como funciona o financiamento imobiliário ? Ou sobre qual modalidade é mais adequada para seu perfil?
Conte com a consultoria da CrediPronto.
Nossos especialistas estão preparados e disponíveis para tirar essas e muitas outras dúvidas relacionadas ao crédito imobiliário.
Entre em contato e saiba mais.
